Följder av pantsättning vid försäljning av fastighet

2017-11-07 i Fastighetspant
FRÅGA |HejOm min syster går in med sitt hus som säkerhet för att jag ska ta ett lån och därefter vill sälja sitt hus under belåningstiden, hur påverkar det henne?Någonting negativt?
Annie Häggblom |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!När det gäller pant i fastighet så blir jordabalkens (JB) regler tillämpliga och paragrafer som hänvisas till nedan går att finna under länken ovan. Det absolut bästa om din systers fastighet skulle vara pantsatt och hon vill sälja denna är att betala av lånet, men kan inte detta göras så kan den upplåtna panträtten i fastigheten komma att bestå trots försäljning. Detta följer av 4 kap. 16 § JB. Vissa rättigheter och skyldigheter åläggs köpare och säljare vid försäljning av fastighet belastad av panträtt, vilka jag kommer att gå in på nedan.Har köpare någon undersökningsplikt?Köparen har ingen undersökningsplikt när det kommer till frågan om en fastighet belastas av en panträtt, och vid försäljning skulle det därför vara din systers ansvar att upplysa en köpare om detta.Köparens rätt att delvis innehålla köpeskilling Har köpare inte upplysts om att fastigheten är belastad med en panträtt, eller att fastigheten svarar för panträtt av högre belopp än vad köparen förutsatte vid köpet, så har denne rätt att hålla inne på en del av köpeskillingen som motsvarar värdet av vad som kan utgå ur fastigheten på grund utav pantsättningen. Även detta följer av 4 kap. 16 § JB.Sammanfattning - Panträtten bestårPantbrev som finns vid försäljningen kommer alltså att behålla sin giltighet, men kan påverka vad din syster erhåller från en köpare. Ägarbytet påverkar inte rättigheten, men den nya ägaren får vissa rättigheter mot säljaren (som rätten att hålla inne en del av köpeskillingen). Jag hoppas detta ger svar på din fråga!

Pantsätta andel av gemensam bostad

2017-10-10 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej! Jag och min man äger huset 50- 50. Jag är intresserad av att köpa en fritidsfastigheter. Det är inte min man. Frågan: om vi tar en värderingsman och värderar vår gemensamma bostad och det visar sig att vår fastighet har ökat med 1,000000:- kan jag då få låna på min hälft 500 000:- till ett fritidshus?
Ahmet Ercin |HejTack för att du vänder dig till Lawline!Med din mans samtycke kan ni reglera huset så som det passar er. Enligt 7 kap. 5 § 2 p. äktenskapsbalken får du emellertid inte utan din mans samtycke pantsätta er gemensamma bostad. Detta gäller även om du innehar en 50 procentig andel av huset.Hoppas du fick svar på din fråga!Bästa hälsningar

Hur ska en sakägarförteckning upprättas?

2017-09-07 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej,Jag vill förstå hur en sakägarförteckning upprättas. Hur man kommer fram till förrättningskostnader, ägarhypotek och förmånsrätt. Och hur räknar man ut skyddsbeloppet? Vad innebär det? Jag står inför en exekutiv försäljning av min fastighet och en sådan skall nu upprättas och jag vill veta vad det innebär. Jag skulle uppskatta en pedagogisk förklaring och genomgång, och gärna med ett typexempel.
Anastasia Matveeva |Hej,Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga! Sakägarförteckning I sakägarförteckningen ska samtliga fordringar upptas efter det företräde som gäller enligt lag, dvs att äldst inteckning har bättre rätt (12 kap. 26 § 1 st. utsökningsbalken, 6 § 2 p. förmånsrättslagen, 17 kap. 6 § jordabalken).Förmånsrätt Förmånsrättslagen är relevant och presenterar hur olika fordringar prioriteras. Skillnaden mellan särskilda förmånsrätter, allmänna förmånsrätter och oprioriterade fordringar är att de har olika prioritet vid en konkurs eller utmätning. Om en person går i konkurs eller utmätning ska ske får de med fordringar som har särskild förmånsrätt betalt i första hand, därefter de med allmän förmånsrätt, 15 § förmånsrättslagen. I vissa fall kan fordringar med allmän förmånsrätt gå före. Sist kommer de övriga (oprioriterade) fordringarna, där har ingen företräde framför annan om sådant stadgats i avtalet, 18 § förmånsrättslagen.Bland de särskilda förmånsrätterna finns exempelvis sjö-och luftapant, 4 §, panträtt i tomträtter, 7 §. Bland de allmänna förmånsrätterna finns bland annat lönekrav från arbetstagare, 12-12a §§.De särskilda förmånsrätterna har en inbördes ordning, vilken är den ordning som de anges i lagen, 9 §. De allmänna förmånsrätterna gäller utan inbördes ordning, 14 §.Förrättningskostnader Förrättningskostnaderna ska upptas närmast före den fordringsägare som begär försäljning eftersom denna utgör exekutionsfordringen, 12 kap. 26 § 2 st. utsökningsbalken. Begreppet ägarhypotekNär en pant har högre belåningsvärde än skulden som panten är säkerhet för säger man vanligtvis att det finns ett överhypotek. Ett överhypotek är detsamma som ett ägarhypotek. SkyddsbeloppEnligt 12 kap. 1 § utsökningsbalken ska utmätt fast egendom som huvudregel säljas på offentlig auktion. Vid försäljningen ska enligt 12 kap. 32 § utsökningsbalken "skyddsbeloppet" täckas av köpeskillingen. Termen definieras i 12 kap. 29 § utsökningsbalken som det sammanlagda beloppet av de fordringar som har bättre rätt än exekutionsfordringen samt förrättningskostnaderna. Exekutionsfordringen är den fordran som tillhör den fordringsägare som ansökt om utmätning.Det enklaste sättet att räkna ut skyddsbeloppet är att utgå från den sakägarförteckning som ska upprättas enligt 12 kap. 24-31 §§ utsökningsbalken. I sakägarförteckningen ska enligt 12 kap. 25 § utsökningsbalken bl.a. upptas; 1. exekutionsfordringen,2. fordran som ska utgå med förmånsrätt enligt 6 § 1 p. eller 7 § 1 p. eller 2 p. förmånsrättslagen och som förfaller till betalning senast den tillträdesdag som anges i 12 kap. 36 § utsökningsbalken,3. fordran som är förenad med panträtt i fastigheten samt4. förrättningskostnaderna.Fordringarna ska enligt 12 kap. 26 § utsökningsbalken upptas efter det företräde som följer av lag. Med "lag" avses bl.a. förmånsrättslagen samt 7 och 17 kap. Jordabalken. Typexempel - uträkning av skyddsbelopp Ett enkelt exempel är att A äger en fastighet. När A köpte fastigheten år 2003 tog A ut ett banklån om 1 500 000 kr för att kunna genomföra köpet. Fastigheten står som säkerhet för banklånet. År 2006 lånade A 300 000 kr av B. Som säkerhet för lånet tog A samma år ut en inteckning i sin fastighet och överlämnade pantbrevet till B. År 2009 lånade A 500 000 kr av C. A tog samma år ut en inteckning i sin fastighet och överlämnade pantbrevet till C som säkerhet för lånet. År 2013 ansöker B om utmätning och förrättningskostnaderna landar på 100 000 kr. Hur stort är skyddsbeloppet?Vi börjar med att upprätta sakägarförteckningen. I denna ska först och främst upptas exekutionsfordringen om 300 000 kr. Fastigheten står som säkerhet för alla ovannämnda lån vilket innebär att fordringarna är förenade med panträtt i fastigheten och ska tas upp i sakägarförteckningen. Företrädesrätten mellan fordringarna framgår av 17:6 jordabalken där det stadgas att inteckning ger företräde i förhållande till annan inteckning efter den tidsföljd i vilken inteckningarna sökts. Detta medför att fordringarna ska upptas i sakägarförteckningen på följande sätt: först kommer banklånet, sedan lånet till B och sist lånet till C. Sist ska även förrättningskostnaderna om 100 000 kr upptas i förteckningen. Sakägarförteckningen kommer alltså att se ut på följande sätt.Förrättningskostnader 100 000 krBanklån 1 500 000 krLån till B 300 000 krLån till C 500 000 krHur stort är skyddsbeloppet? B:s fordran är exekutionsfordringen vilket innebär att de fordringar som ingår i skyddsbeloppet är förrättningskostnaderna och banklånet. C:s fordran har sämre rätt än exekutionsfordringen och ingår därför inte i skyddsbeloppet. Det gör inte heller B:s fordran. Skyddsbeloppet blir då 1 600 000 kr.Hoppas att detta gav svar på din fråga! Vänd dig gärna till Lawline igen vid ytterligare funderingar. Vänligen,

Kan man pantsätta sin andel i en fastighet utan övriga ägares samtycke?

2017-06-11 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej Lawline! Jag skulle vilja lyfta en fråga som ni svarat på vid två tidigare tillfällen, men gett motstridiga svar och jag undrar vad som gäller. Jag undrar huruvida det går att pantsätta en andel i fastighet som säkerhet för lån utan övriga samägares samtycke och medverkan?
Viktor Svensson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om en fastighet har mer än en ägare måste samtliga ägare medverka i pantsättningen för att den ska vara giltig. Detta framgår av förarbetena till 6 kap. jordabalken, där följande (ganska krångliga formulering) kan läsas:"[..] om fastigheten äges av flera, dessa samtliga skall göra upplåtelsen. Därest upplåtelse saknas från någon av ägarna eller upplåtelsen från en av dem - men inte från de andra - är ogiltig eller eljest utan verkan, lärer panträtt över huvud taget ej ha kommit till stånd." (Prop. 1970 s. 234 Del A.)Det går alltså inte att pantsätta sin andel i en fastighet utan att övriga delägare samtycker och medverkar till detta. En pantsättning av en fastighet måste nämligen avse hela fastigheten. Det framgår dessutom ordagrant av lagtexten att en ansökan om inteckning inte får avse en andel i en fastighet (22 kap. 2 § tredje stycket jordabalken).Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Hälsningar,

Pantsättning av gemensamt ägd fastighet

2017-11-04 i Fastighetspant
FRÅGA |hej, min syster och jag , samt våra 2 farbröder , äger en fastighet utan lån eller pantbrev. Jag och min syster äger 1/6, arv efter vår fars och mors bodelning våra farbröder 1/3 var. Nu vill min ena farbror låna 200 tkr med fastigheten som säkerhet, och vill att detta ska räknas av sedan då fastigheten säljs och arvet fördelas.Hur ska ett sådant avtal se ut så att framtida arvingar skyddas?Räcker det att vi skriver att han får ta ett lån och att det räknas bort i fördelningen sedan?MVH
Felicia Lundgren |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!PantsättningDet är endast fastighetens ägare som har rätt att pantsätta hela eller del av fastigheten. (6 kap. 1-2 § JB) Eftersom ni äger fastigheten gemensamt finns det speciella regler i Lagen om samägande (Samäganderättslagen), förutsatt att ni inte har avtalat om annat. Om en delägare vill förfoga över fastigheten i dess helhet krävs samtliga delägares samtycke. (2 § Samägandelagen) En delägare har således inte rätt att pantsätta hela fastigheten utan de andra delägarnas samtycke. Varje delägare har dock rätt att fritt förfoga över sin egen andel vilket innebär att din farbror kan pantsätta sin andel utan övriga delägares samtycke. Frågan blir därför vad fastigheten är värderad till och således om 200.000 motsvarar din farbrors andel eller om han då går utöver sin andel och pantsätter en större del av fastigheten. Om 200.000 motsvarar din farbrors andel behöver han inte övriga delägares samtycke för pantsättningen. Ni behöver då egentligen inte heller upprätta ett avtal eftersom han endast förfogar över sin egen andel och det bör således inte påverka er eller framtida arvingar. När fastigheten säljs kommer varje delägare erhålla pengar motsvarande sin andel. Att din farbror pantsätter sin andel påverkar såldes inte er. Om 200.000 däremot utgör en större del i fastigheten än hans andel behövs samtliga delägares samtycke. Om ni samtycker till pantsättningen kan det vara bra att reglera detta i ett skriftligt avtal. Det finns dock inga formkrav på hur detta ska upprättas men det kan vara bra att reglera vad saken gäller, datum samt alla delägares signatur. Om ni samtycker till pantsättningen skulle jag rekommendera att ni i avtalet dessutom föreskriver att det inte rör sig om en gåva av den del som överskrider hans ägandeandel. Ni bör alltså reglera att om din farbror inte betalar skulden och pantsättningen överlåts till panträttsinnehavaren är er farbror återbetalningsskyldig till övriga delägare till den del som pantsättningen överskrider hans andel.Försäljning vid offentlig auktionOavsett om pantsättningen endast avser din farbrors andel eller om det avser en större del i fastigheten vill jag göra dig uppmärksam på att fastigheten kan komma att säljas på offentlig auktion. Din farbrors andel i fastigheten ägs av panträttsinnehavaren (dvs. långivaren) om din farbror inte betalar skulden. Detta innebär att panträttsinnehavaren kan gå till domstol för att få hela fastigheten såld på offentlig auktion. (6 § Samägandelagen) Detta innebär att ni kanske inte får sålt fastigheten till marknadspris. Denna reglering gäller dock oavsett om det är panträttsinnehavaren som övertar fastigheten eller inte. En delägare har alltid rätt att vända sig till domstol i fråga om försäljning på offentlig auktion. Dock kanske den risken ökar om det är en ny delägare som ni inte känner och som inte har någon koppling till fastigheten utan som endast vill ha ut sina pengar.För att besvara dina frågor kommer det inte blir några som helst problem så länge din farbror betalar av skulden för vilken han har pantsatt del av fastigheten. Om han däremot inte betalar skulden kan det vara bra att ni har ett avtal att falla tillbaka på. Som sagt måste inte avtalet vara utformat på ett visst sätt men om ni vill ha hjälp att upprätta avtalet är ni varmt välkomna att återkomma på min mail så hänvisar jag er vidare till en jurist vid Lawlines juristbyrå. Hoppas mitt svar besvarade era frågor och gav er klarhet i rättsläget. Om något är otydligt får ni gärna höra av er på min mail: felicia.lundgren@lawline.se.Med Vänlig Hälsning

Vad händer med pantsatta pantbrev vid försäljning av fastighet?

2017-09-20 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej, för flera år sen så lånade jag ut pengar och fick pantbrev i en fastighet som nu bytt ägare flera gånger utan min vetskap, hur gör jag nu med mina pantbrev. Mvh
Malin Gustavsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Den som mottagit pantbrev i en fastighet som säkerhet för utlånade pengar har panträtt i fastigheten. Innebörden av att ha en panträtt är att du har rätt att genom utmätning (vilket görs av kronofogdemyndigheten) få ut pengar ur fastigheten för det fall att den som är skyldig dig pengar inte kan betala tillbaka (6 kap 3 § jordabalken). Det vanliga är att den som ska sälja en fastighet löser ut pantsatta pantbrev genom att betala tillbaka sin skuld innan försäljning. Görs inte detta ska den som säljer fastigheten upplysa köparen om ifall den är pantsatt (4 kap 16 § jordabalken). När en fastighet säljs medföljer nämligen de inteckningar som gjorts vilket innebär att alla pantbrev behåller sin giltighet. För det fall att ett pantbrev, som i ditt fall, är pantsatt kvarstår alltså panträttshavarens (din) panträtt i fastigheten. Att en fastighet byter ägare påverkar alltså inte den rättighet långivaren till den som mottagit pantbrev av tidigare ägare har. Konsekvensen blir att den nya ägarens fastighet är säkerhet för den gamla ägarens lån.För ditt fall gäller alltså att din panträtt i fastigheten är fullt giltig oberoende av vem som står som ägare på fastigheten. Om den du lånat ut pengar till inte sköter sina förpliktelser enligt lånat kan du därmed begära utmätning i fastigheten för att få betalning. När det är dags för återbetalning av lånet ska du alltså i första hand rikta kravet direkt mot låntagaren. Skulle hen inte ha några pengar att betala med kan du ansöka om exkutionstitel genom att förslagsvis kontakta Kronofogdemyndigheten och begära ett betalningsföreläggande (1 kap 3 § & 2 kap 1 § utsökningsbalken). Kronofogdemyndigheten kommer i sådant fall att göra en utmätning, varvid i första hand pengar, lön, aktier och liknande kommer tas i anspråk för att betala dig (1 kap 1 § & 4 kap 3 § utsökningsbalken). Skulle du vilja har du har möjlighet att begära att utmätning sker i fastigheten du har panträtt i (4 kap 4-5 § utsökningsbalken). I praktiken skulle utmätning i fastigheten dock vara betydligt mer komplicerad än exempelvis löneutmätning.Sammanfattningsvis behöver du alltså inte oroa dig för att fastigheten bytt ägare då det inte påverkar din rättighet att få tillbaka de utlånade pengarna.Hoppas du fått svar på din fråga och välkommen att höra av dig på nytt om du har fler frågor!Med vänlig hälsning,

Kan man ta reda på vem som har en pantsatt fastighet?

2017-07-14 i Fastighetspant
FRÅGA |kan jag se vem som har en belånad inteckning
Carolina Lundh |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Inteckningar i fastigheter sköts av Lantmäteriet, som i sin tur för Pantbrevsregister där det framgår vilka olika pantbrev som finns i fastigheten. Som tomt- eller fastighetsägare kan man begära ett sådant utdrag, men annars är uppgifterna om detta sekretessbelagda (31 kap 6 och 7 § Offentlighets- och sekretesslag). Du kan alltså inte ta reda på om vem som helst har en belånad inteckning eller ej.Hoppas att du fick svar på din fråga! Med vänliga hälsningar

Vad innebär xxxx kr inom xxxx kr rörande pantbrev?

2017-04-30 i Fastighetspant
FRÅGA |Hej! Vad innebär texten:Säkerhet Till säkerhet för låntagarens förpliktelser enligt detta skuldebrev pantförskrivs pantbrev i fastigheten xxxx - xxxx om kr 2.117.500:- inom kronor 3.205.000:-
Mikael Jonasson |Hej och tack för att du valt att vända dig till Lawline!Fastigheten är belastad med flera pantbrev. Den totala inteckningen av alla inteckningar är 3.205.000 kr. Pantbrevet som omnämns i din fråga är pantsatt till ett värde av 2.117.500 kr. Det går också att utläsa att det nämnda pantbrevet inte har högsta prioritet vid en realisering av fastigheten. Hade den haft högsta prioritet hade det istället stått skrivet "2.117.500 kr inom 2.117.500 kr. Det finns alltså andra pantbrev (oklart hur många) som har högre prioritet vid en realisation. Prioriteringsordningen är viktig på så vis att den som har högst prioritet får betalt först och de med sämre prioritet får betalt om det finns pengar kvar att ge ut.