Lawline svarar
Hej!
Regler om bostadshyresavtal finns i 12 kap. jordabalken, även kallat hyreslagen (HL). Enligt 1 § 5 st HL är merparten av HL:s bestämmelser tvingande till hyresgästens förmån, vilket innebär att hyresvärden måste iaktta lagen om avtal träffats i strid mot en lagbestämmelse. Hyresgästen kan välja att tillämpa antingen avtalet eller lagen, beroende på vilket alternativ han eller hon anser är förmånligast. En lagbestämmelse i HL är dispositiv (icke tvingande) endast om detta uttryckligen anges i bestämmelsen.
HL skiljer mellan obestämd och bestämd hyrestid. Med obestämd hyrestid avses avtal som löper från ett datum tills vidare. Vid bestämd tid löper avtalet från ett visst datum till ett annat viss angivet datum. Ert kontrakt är alltså ett avtal med bestämd hyrestid. Distinktionen är viktig då HL ställer upp delvis olika regler för bestämda och tidsobestämda avtal.
Uppsägningstider för tidsbestämda hyresavtal finns i 4 § 2 st HL. För tidsbestämda avtal med hyrestid som är längre än tre månader gäller en uppsägningstid på tre månader. I detta fall har kortare uppsägningstid (1 månad) avtalats. HL:s tvingande karaktär innebär att du som hyresvärd måste iaktta uppsägningstiden tre månader enligt 4 § 2 st HL vid uppsägning av hyresgästen. Om hyresgästen säger upp avtalet kan han eller hon välja att hänvisa antingen till den avtalade uppsägningstiden eller till uppsägningstiden enligt 4 § 2 st HL.
Besittningsskyddet i HL innebär att hyresgästen har rätt till förlängning av avtalet vid hyrestidens utgång. En hyresgäst som har besittningsskydd har rätt att sitta kvar som hyresgäst om hyresvärden säger upp honom eller henne, om inte följande undantag föreligger:
# 1. Hyresgästen *saknar* besittningsskydd (HL 45 §).
# 2. Hyresgästen har besittningsskydd och har blivit uppsagd till hyrestidens utgång, och en *besittningsbrytande grund* föreligger (HL 46 §).
# 3. Hyresvärden har rätt att säga upp hyresgästen i förtid (dvs. utan uppsägningstid) om hyresrätten är *förverkad* (42 §).
För att genom avtal begränsa hyresgästens besittningsskydd fordras att förutsättningarna i 45 a § HL är uppfyllda. Ett sådant avtal måste vara upprättat på en särskild handling (alltså inte ingå som en klausul i hyresavtalet) och godkännas av hyresnämnden. Om dessa förutsättningar är uppfyllda framgår inte av din fråga.
Av 45 § HL framgår att hyresgästen saknar besittningsskydd då lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad. Då det framgår av din fråga att hyresobjektet inte utgör er bostad tyder allt på att hyresgästen har besittningsskydd. Något annat undantag i 45 § HL verkar ej föreligga.
I 46 § HL regleras de besittningsbrytande grunderna. Enligt 46 § 1 st 2 p HL har hyresgästen inte rätt till förlängning av avtalet om denne åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Misskötsamhet från hyresgästens sida i fråga om hyresbetalningar kan leda till vägrad förlängning enligt denna punkt. Märk väl att det är du som hyresvärd som måste visa att en besittningsbrytande grund föreligger. Du måste iaktta en uppsägningstid på tre månader enligt 4 § 2 st HL.
Om hyresförhållandet varat längre än 3 månader ska uppsägningen vara skriftlig,
8 § HL. Om hyresgästen inte godkänner uppsägningen måste du, som en ytterligare förutsättning för att uppsägningen ska vara giltig, senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuta tvisten till hyresnämnden (49 § HL). Hyresnämnden kommer då att bedöma huruvida någon besittningsbrytande grund enligt 46 § HL föreligger. Som nämnts ovan faller betalningsförsummelser från hyresgästen under 46 § 1 st 2 p HL. För att avgöra om hyresgästen ska vägras förlängning kommer hyresnämnden att göra en skälighetsbedömning. Bedömningen är i hög grad beroende av omständigheterna i det enskilda fallet. Upprepade betalningsförsummelser är särskilt allvarliga. Vidare kommer hyresnämnden att beakta att du har gett hyresgästen en muntlig varning. Om hyresnämnden finner att en besittningsbrytande grund föreligger är uppsägningen giltig.
Förverkandegrunderna anges i 42 § HL. Av 42 § 1 st 1 p. framgår att hyresrätten är förverkad då hyresgästen inte betalar hyran i rätt tid. Märk väl att hyresrätten inte är förverkad om hyresgästen betalar inom förverkandefristen, 42 § 1 st 1p. HL. Om hyresgästen inte gör detta, och hyresvärden säger upp hyresgästen, har hyresgästen en sista chans att återvinna hyresrätten om han eller hon betalar inom återvinningsfristen enligt 44 § HL. Hyresgästen kan då ej skiljas från lägenheten. Skillnaden gentemot att hänvisa till 46 § HL är att du, om hyresrätten är förverkad, kan säga upp hyresgästen för omedelbar avflyttning. Observera dock att förverkande också är en besittningsbrytande grund enligt 46 § 1 st 1 p HL. På så vis kan du, om hyresrätten är förverkad, välja att säga upp hyresgästen med 3 månaders uppsägningstid och få tvisten prövad av hyresnämnden.
Förfarandet vid hyresnämnden är helt gratis. Var part svarar för sina rättegångskostnader. Om du väljer att säga upp hyresgästen för omedelbar avflyttning på grund av förverkande enligt 42 § 1 st 1 p. prövas tvisten av tingsrätten. Ansökan till tingsrätten är avgiftsbelagd. Vidare riskerar du, om du förlorar målet, att bli ålagd att betala motpartens rättegångskostnader.
Jordabalken hittar du här: https://lagen.nu/1970:994
På hyresnämndens hemsida finns aktuella ansökningsblanketter osv., se http://www.hyresnamnden.se/default____820.aspx
Vänligen,
