Beräkning av kapitalvinst och uppskovsavdrag

Question

Hej

Min mor har sålt sitt hus för 3.000.000 nu i dagarna inköpspriset var 84.000 år 1959. Huset har brunnit 1995 och merkostnad vid uppbyggnaden var 250.000 för min mor =ny/tillbyggnad. Det gjordes även en inredning av vinden som var råvind år 1965 kvitton och kostnad på detta finns inte kvar efter branden. Mäklararvodet är ca 200.000. Vad jag förstår så kan hon dra av 534.000:- ifrån 3.000.000:-=2.466.000:- i vinst av det ska 2/3 beskattas med 20% =1.644.000X20? vilket borde bli 328.000:-. Till saken hör att hon köper en ny lägenhet för ca 1.300.000:- och min fråga är Hur mycket ska hon betala i skatt totalt och hur räknar man bort för uppskov med beskattning vid bostadsbyte och vad händer om hon om cirka 5 år måste byta bostadsrätt till en mindre vad händer med uppskovet då.

Answer 1

Hej!

Allmänna regler kring kapitalvinster och kapitalförluster finns i 44 kap. inkomstskattelagen (IL). Enligt kapitlets 13 § beräknas resultatet som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången och ett s.k. omkostnadsbelopp. Med det senare begreppet avses enligt 14 § anskaffningsutgifter ökat med eventuella förbättringsutgifter. Innan omkostnadsbeloppet dras av ska dock ersättningen minskas med eventuella försäljningsutgifter - t.ex. mäklarprovision). Vid avyttring av fastigheter finns det vidare i 45 kap. IL särskilda bestämmelser - något som bl.a. får betydelse för vilka förbättringsutgifter som får räknas in i omkostnadsbeloppet.

Förbättringsutgifter utgörs dels av utgifter för ny- till- och ombyggnad, dels av förbättrande reparationer och underhåll. För att få räkna in förbättringsutgifter i omkostnadsbeloppet krävs det att dessa under ett år uppgår till minst 5000 kr. En stor skillnad mellan de två typerna av utgifter är vidare att de sistnämnda endast får räknas in om de hänför sig till antingen beskattningsåret eller något av de föregående fem åren (dessutom krävs det att det faktiskt har skett en förbättring av fastighetens skick) - denna tidsbegränsning gäller inte för de förstnämnda utgifterna. Inte helt oväntat leder detta ibland till gränsdragningsproblem. Det är därför viktigt att klargöra till vilken av ovanstående typer en åtgärd skall anses höra (i vissa fall kan en åtgärd räknas till båda typerna)

Om man ser till din mors fall blir således rätten att inkludera utgifterna som uppstod till följd av branden samt ombyggnaden av vinden i omkostnadsbeloppet, beroende av hur dessa åtgärder skall betraktas. Om åtgärderna betraktas som en ny- eller/samt tillbyggnad bör utgifterna på 250 000 kr därför inkluderas i omkostnadsbeloppet, men för att så ska vara fallet krävs vidare man faktiskt har haft en utgift för åtgärderna. Om utgifterna skulle ha täckts av en försäkringsersättning kan utgifterna troligtvis inte inkluderas i omkostnadsbeloppet. För att få dra av utgifter skall man i normala fall även kunna styrka dessa. I praxis har dock avdrag för en skälig del av förbättringskostnader ändå medgivits trots att kvitton saknats, men i dessa fall har man kunnat visa en godtagbar utredning om förbättringsarbetenas omfattning och avdrag har därför medgivits med skälig del av det yrkade avdraget. Efter det att omkostnadsbeloppet har dragits av ska man återföra tidigare uppskovsavdrag (se nedan) om man har några sådana vilket sammanfattningsvis alltså innebär att resultatet (d.v.s. antingen kapitalvinsten eller kapitalförlusten) beräknas som:

Försäljningspris - Utgifter för försäljningen - Inköpspris - Förbättringsutgifter = Vinst/Förlust + Återföring av tidigare uppskovsavdrag = Kapitalvinst/Kapitalförlust

Om man ser till hur resultatet (och beskattningen av denna) räknas ut i din mammas fall så börjar man alltså med att dra av utgifterna för försäljningen (200 000 kr) från ersättningen (3 000 000 kr), vilket innebär att 2 800 000 kr återstår. Detta belopp minskar man därefter med omkostnadsbeloppet, vilket som redan sagts beror på hur man betraktar förbättringsutgifterna. Om man utgår ifrån att din mamma har rätt att inräkna beloppet 250 000 kr i omkostnadsbeloppet (d.v.s. om det rör sig om ny-, till- eller ombyggnad) kommer omkostnadsbeloppet att uppgå till 334 000 kr då ju även anskaffningsutgiften (84000 kr) inräknas i detta, vilket innebär att resultatet (kapitalvinsten) uppgår till 2 466 000 kr. Man bör dock komma ihåg att förbättringsutgifterna kan vara ännu större (varför kapitalvinsten blir mindre) beroende på hur man bedömer utgifterna för ombyggnaden av vinden. Enligt 45 kap. 33 § IL ska dock kapitalvinster som uppstår till följd av fastighetsavyttringar (privatbostäder), endast tas upp till två tredjedelar, vilket därmed innebär att 1 644 000 kr blir föremål för beskattning. Kapitalvinster räknas enligt 41 kap. 1 § IL till inkomstslaget kapital och blir därför enligt 65 kap. 7 § IL föremål för en beskattning på 30 % (skattesatsen är alltså inte 20 %, men detta blir ju den egentliga skattesatsen om man beaktar att kapitalvinsten dessförinnan kvoterats till två tredjedelar). Det betyder att beloppet som ska betalas i skatt uppgår till 493 200 kr.

Om det vid avyttringen av fastigheten uppstår en kapitalvinst så kan man under vissa förutsättningar ha rätt till uppskov med beskattningen av denna - för att lättare förstå reglerna kan det dock vara bra om man är medveten om motiven till reglerna. Att möjligheten till uppskov finns förklaras av att man vill försöka undvika de s.k. inlåsningseffekter som annars kan uppstå - d.v.s. problem med att köpa (finansiera) en ny bostad, om en stor del av ersättningen från den sålda bostaden (ursprungsbostaden) skulle betalas i skatt. Vidare bör man inte betrakta möjligheten till att få uppskov som en möjlighet att undgå beskattning, utan snarare som en möjlighet att under vissa givna förutsättningar skjuta upp beskattningen (detta är även ganska logiskt om man beaktar motiveringen med inlåsningseffekter ovan).

Reglerna kring uppskovsavdrag finns 47 kap. IL och enligt kapitlets 6 § följer att en första förutsättning för uppskovsavdrag är att kapitalvinsten uppgår till minst 50000 kr. Vidare krävs enligt 3 § att ursprungsbostaden (d.v.s. den bostad som man säljer) förutom att vara en privatbostad även måste betraktas som den skatteskyldiges permanentbostad. Med det förra menas att bostaden ska vara antingen ett småhus eller en bostadsrätt som till övervägande del används (alternativt är avsett att användas) av den skatteskyldige (eller någon till honom närstående) för permanent- eller fritidsboende. För att bostaden ska kunna betraktas som permanentbostad krävs vidare att man antingen bott i den minst ett år före försäljningen eller minst tre av de senaste fem åren. Utöver detta krävs att man tidigast året före och senast året efter avyttringen av ursprungsbostaden köper en ny bostad (ersättningsbostaden) som antingen har karaktären av ett småhus, bostadsrätt eller en tomt som är avsedd att bebyggas med ett småhus. Hur uppskovsavdraget räknas ut framgår av 7 §. Är ersättningen för ersättningsbostaden minst lika hög som ersättningen från ursprungsbostaden får man uppskov med hela kapitalvinsten. Är den lägre så motsvarar uppskovsavdragets storlek istället summan av ersättningen för ersättningsbostaden delat med ersättningen för ursprungsbostaden, multiplicerat med den skattepliktiga (d.v.s. den kvoterade) kapitalvinsten. Om man antar att kapitalvinsten uppgår till 1 644 000 kr och ersättningarna för ersättnings- samt ursprungsbostaden uppgår till 1 300 000 kr respektive 2 800 000 kr blir uppskovsavdraget därför 763 000 kr. Även uppskovsavdragets storlek är dock beroende av vilka utgifter som räknas in i omkostnadsbeloppet.

Om du fortfarande har funderingar kring detta, eller om du vill ha mer information är skatteverkets hemsida http://www.skatteverket.se mycket bra.

Mvh