Skattemässigt förmånligast, köp eller gåva av fastighet?

FRÅGA
Hej! Min pappa dog förra året och lämnade efter sig en fastighet taxerad till 600.000 kr (banken har värderat den till 1,2 miljoner år 2007). Min mamma kommer inte att kunna behålla fastigheten, och jag som enda barn vill ta över den. Hur gör vi för att slippa mest avgifter och skatt?
SVAR
Hej!Om du ska ta över fastigheten från din mamma, kan ni välja att antingen låta det ske genom gåva, eller genom ett vanligt köp. Detta får sedan lite olika följder skattemässigt för såväl din mamma idag, som för dig om du i framtiden säljer fastigheten.Inledningsvis ska jag också nämna att vid försäljning av en bostadsfastighet betalar man 30% i skatt på 22/30 av vinsten. Skatt vid försäljning av fastigheter regleras i 45 kapitlet inkomstskattelagen (se här).*Så vad skiljer sig då om ni väljer gåva eller köp?*Vid gåva uppkommer inga skattemässiga effekter för din mamma, utan istället ”tar du över” det värde som hon och din pappa tidigare köpt fastigheten för (t.ex. 100.000 kr). Vid en framtida försäljning får du sedan räkna av det värdet när du beräknar din vinst, och därmed också hur mycket du ska betala i skatt.En speciell sak ur skattehänseende som man ska komma ihåg är att gåva inte bara inkluderar då man ger något helt utan vederlag, utan när det gäller fastigheter räknas allt som gåva om vederlaget understiger taxeringsvärdet.Skulle du alltså betala 599.000 kr för fastigheten räknas hela överlåtelsen som gåva. Även om din mamma exempelvis tidigare köpt fastigheten för 100.000 kr och i praktiken därmed gör en vinst på 499.000 kr, behöver hon ändå inte betala någon kapitalvinstskatt. Istället får du ”ta över” hennes tidigare anskaffningsvärde på 100.000 kr, istället för att räkna 599.000 kr som du faktiskt har betalat.Säljer du sedan fastigheten för exempelvis 1500.000 kr, får du endast räkna av 100.000 kr och måste alltså betala skatt på en vinst på 1400.000 kr (1500.000-100.000=1400.000 – eftersom man som jag nämnde tidigare betalar 22/30 av vinsten i skatt, skulle du vid en sådan försäljning få betala 30% i skatt på ca 1026.700 kr, dvs totalt ca 308.000 kr).Bestämmer ni istället att du ska förvärva fastigheten av din mamma till ett värde över taxeringsvärdet, räknas alltså överlåtelsen som ett köp och din mamma måste då betala kapitalvinstskatt (jag utgår härifrån att hon gör en vinst, och fortsätter räkna hennes tidigare anskaffningsvärde som 100.000 kr). Köper du fastigheten för exempelvis 1000.000 kr, gör din mamma en vinst på 900.000 kr som hon måste betala skatt på. Dock får du i detta fall vid en senare försäljning avräkna 1000.000 kr istället för 100.000 kr och behöver bara betala skatt för en kapitalvinst på 500.000 kr (1500.000-1000.000=500.000) istället för på 1400.000 kr.Som du ser innebär valet mellan gåva och köp att det antingen blir din mamma idag, eller du vid en senare försäljning, som får betala kapitalvinstskatten och det är alltså en avvägning mellan hur mycket din mamma vill ha betalt av dig och hur mycket hon vill betala i skatt.Skillnaden blir ganska tydlig om ni lägger er precis under, eller precis över taxeringsvärdet: Vid 599.000 kr kommer +du+ alltså vid en framtida försäljning att få betala skatten på 599.000 - 100.000 = 499.000 kr och en skatt på ca 110.000 kr, medan +din mamma helt slipper skatt idag+. Betalar du istället 601.000 kr får +din mamma+ betala kapitalvinstskatt idag på 501.000 kr, också ca 110.000 kr i skatt, medan +du senare slipper skatt+ på beloppet upp till 601.000 kr.För er som familj är inget av alternativ således klart förmånligare än det andra, utan skatten träffar antingen den ena av er idag, eller den andre av er imorgon.Vad man ska komma ihåg är dock de uppskovsmöjligheter med skatten som finns om ni väljer ”köp-alternativet”, och din mamma sedan antingen i år eller nästa år köper en ny bostad. Reglerna om detta, som finns i 47 kapitlet inkomstskattelagen (se här), är lite komplicerade men innebär i stora drag följande:Säljer din mamma fastigheten till dig för 800.000 kr gör hon en skattepliktig vinst på 700.000 kr. Köper hon sedan en dyrare bostadsrätt för t.ex. 900.000 kr, behöver hon inte betala någon skatt idag, utan får uppskov med hela kapitalvinsten till hon senare säljer bostadsrätten.Köper hon istället en billigare bostadsrätt för t.ex. 400.000 kr får hon uppskov med kapitalvinsten (700.000 kr) minskad med +skillnaden mellan priset på sin husförsäljning (800.000) och priset på bostadsrätten (400.000)+.*Detta ger i siffror:**Kapitalvinst:* 700.000 kr*Uppskovsbelopp* (dvs den del som hon inte behöver betala någon skatt för idag utan får uppskov med): 700.000 - (800.000-400.000) = 300.000 krHon ska då alltså betala skatt på 400.000 kr idag, men kan vänta tills hon säljer sin bostadsrätt med att betala skatt på resterande 300.000 kr (dock utgår i detta fall en årlig så kallad uppskovsränta som hon måste betala på ca 0,5 % av uppskovsbeloppet, vilket på 300.000 kr ger en årlig kostnad av 1500 kr).Hoppas du fick lite bättre klarhet i de skattemässiga reglerna på området.Vänligen
Carl-Henrik Brännberg
Fick du svar på din fråga?