Dolt fel

Question

Hej!
Vi har nyss köpt ett hus och har precis haft sotaren på besök. Det visar sig att skortsenen är otät och måste lagas. Detta fanns det ingen anledning att tro då skorstenen inte är särskilt gammal. Till saken hör också att säljaren har sålt huset med premissen att det ska gå att elda i vedpannan för att sköta värmen in huset, vilket vi tyckte var bra. Vi har som köpare besiktat huset med en fackman för övrigt. Huset är köpt via mäklare. Räknas detta som ett dolt fel, eller måste vi betala lagningen av skorstenen själva?

Answer 1

Hej,

Som köpare av en fastighet så har du skyldighet att undersöka och kontrollera fastigheten, du har så kallad undersökningsplikt. Kraven för att uppfylla denna plikt är högt ställda. Som dolt fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
Vid undersökningen av fastigheten så krävs det inte att köparen skall göra ingrepp eller åverkan på byggnaden, men om det har funnits indikationer på att något fel kan föreligga så är köparen skyldig att utreda detta.
Säljaren har typiskt sett ansvar för fel som går att hänföra till byggnadens konstruktion och eller utförande, i dagligt tal kallat byggfusk. För fel av detta slag så gäller en preskriptionsfrist på 10 år.
I ert fall så har en överlåtelsebesiktning gjorts av en fackman. En sådan besiktning omfattar endast de delar av fastigheten som är normalt åtkomliga utan ingrepp och åverkan. Värt att uppmärksamma i detta sammanhang är att det i en överlåtelsebesiktning inte normalt ingår undersökning av exempelvis skorsten. Detta framgår dock av besiktningsprotokollet.
Det är möjligt att låta en skorstensfejare undersöka skorstenen innan ett köp om denna inte har besiktigats på annat sätt.
Fråga är även om säljaren i detta fall kan antas ha utgett en garantiutfästelse då det har förekommit en utfästelse vid köpet att det skall gå att elda i vedpannan. Detta är svårt att bedöma utan att exakt veta vad köparen har sagt och lovat.

Då problematiken kring bedömande av vad som är ett dolt fel är mycket komplex och är beroende av många olika förutsättningar i det enskilda fallet så skulle jag råda er att kontakta en advokat för att få klarhet frågan.

För aktuella lagrum se jordabalken (http://lagen.nu/1970:994)

Vänligen,