Felansvar vid köp av bostadsrätt

Question

Ifall jag köper en bostadsrätt och efter en vecka när jag flyttat in och upptäcker att kakel i badrum sitter snett och parkettgolvet är dåligt lagt i skrubben. Vad har jag då rätt till, att säljaren åtgärdar felen eller får jag helt enkelt leva med det?

Är det ett skönhetsfel eller ett så kallat dolt fel?

Answer 1

Hej!

Svaret på din fråga tar sin utgångspunkt i jordabalkens (JB) definition av fast egendom. Utan att gå närmare in på detta begrepp, kan sägas att bostadsrätter inte omfattas och därför är att betrakta som lös egendom. Att denna klassificering är av stor vikt beror på att det är köplagen (KöpL) och inte jordabalken (JB) som blir tillämplig.

Om man inledningsvis ser till vad som är att betrakta som ett fel, kan detta sägas vara när objektet (i detta fall bostadsrätten) är av en lägre standard än vad köparen hade anledning att räkna med. Detta kan vara resultatet av att objektet t.ex. inte överensstämmer med vad köparen har uppgett eller att objektet med hänsyn till bl.a. förslitning är i ett betydligt sämre skick än vad köparen hade anledning att räkna med. Denna bedömning är inte helt enkel och är beroende av att man har mer information kring omständigheterna i övrigt. Om man skulle komma fram till att det faktiskt rör sig om ett fel är det emellertid inte säkert att detta går att angripa. Anledningen till detta är att KöpL (se dess 3 §) är dispositiv, vilket innebär att vad som eventuellt har avtalas mellan säljare och köpare i normala fall har företräde framför lagreglerna. Detta får till följd att lösningen inledningsvis bör sökas i köpeavtalet.

Skulle det i avtalet finnas en friskrivningsklausul (t.ex. att bostadsrätten säljs i ”befintligt skick”) innebär detta att köparen enligt 19 § KöpL endast kan angripa friskrivningen i följande situationer:

1. varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet,

2. säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet, eller

3. varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta.

Om bostadsrätten inte säljs i befintligt skick (om någon friskrivningsklausul inte är intagen i avtalet) får emellertid köparen enligt 20 § KöpL inte åberopa sådana omständigheter som densamme:

1. måste antas ha känt till vid köpet, eller

2. borde ha märkt vid en undersökning (detta under förutsättning att köparen före köpet undersökt objektet, eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka det).

Den typ av fel som det här rör sig om torde (under förutsättning att du faktiskt undersökt bostadsrätten eller blivit uppmanad att göra det) vara svåra att angripa oavsett om friskrivning har skett eller inte. Anledningen är att felen borde vara tämligen enkla att upptäcka samt att 19 § KöpL troligtvis inte är tillämplig (detta är dock inte heller möjligt att svara på utan mer information kring omständigheterna i övrigt). Enligt 32 § KöpL följer emellertid att köparen oavsett om det rör sig om ett fel eller inte, i normala fall måste reklamera felet inom två år fr.o.m. att densamme får tillträde till lägenheten. Detta kompletteras enligt samma lagrum med att någon sådan tidsfrist inte gäller om säljaren antingen har lämnat garanti (tidsfristen sammanfaller då med garantin) eller om säljaren enligt 33 § KöpL handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro heder.

Sammanfattningsvis blir svaret på frågan m.a.o. beroende både av vad som avtalats mellan dig och säljaren, samt huruvida du antingen har undersökt lägenheten eller (utan godtagbar anledning) underlåtit att undersöka densamma. Om du efter att ha läst igenom avtalet, fortfarande skulle vara osäker på vad som gäller föreslår jag att du kontaktar en advokat för närmare rådgivning.

Mvh