FrågaFASTIGHETSRÄTTÖvrigt29/08/2006

Friskrivning eller påminnelse om undersökningsplikt?

Har följande paragraf i ett köpekontrakt på ett hus. Vad innebär den med avseende på sk dolda fel: ”10 § Oavsett om köparna utnyttjar sin rätt att anlita sakkunnig person enligt § 9 eller inte har Köparna före köpet beretts tillfälle att noga besiktiga Fastigheten och förvissa sig om dess skick. Säljarna har vidare informerat köparna om undersökningsplikten enligt 4 kap 19 § Jordabalken. Med anledning härav friskrives Säljarna från allt ansvar för fel å brister i Fastigheten och Köparna avstår härmed med bindande verkan från samtliga påföljder som kan följa enligt lag vid fel i Fastigheten.” Är det en fullständig friskrivning eller bara en paragraf som understryker undersökningsplikten?

Lawline svarar

Lagregler om felansvar vid försäljning av fast egendom återfinns i 4 kap. Jordabalk (1970:994) (JB) [ se http://lagen.nu/1970:994#K4 ]. Den aktuella bestämmelsen i avtalet innehåller, precis som du uppmärksammat, en påminnelse om köparens undersökningsplikt: ”… Köparna [har] före köpet beretts tillfälle att noga besiktiga [f]astigheten och förvissa sig om dess skick. Säljarna har vidare informerat köparna om undersökningsplikten enligt 4 kap 19 § Jordabalken.” Avtalsklausulens kan inte sägas vara begränsad till att tjäna som påminnelse eller upplysning för köparen om att en undersökningsplikt åvilar denne och att felansvaret sålunda är fördelat mellan säljare och köpare. Klausulens mest betydande stadgande finner du istället i de avslutande orden: ”… och köparna avstår härmed med bindande verkan från samtliga påföljder som kan följa enligt lag vid fel i [f]astigheten.” Min bedömning är att detta sistnämnda stadgande utgör en s.k. generell påföljdsfriskrivning från säljarsidan. Det är således inte fråga om en klausul som enbart ”…understryker undersökningsplikten”. Jag har tidigare besvarat en fråga rörande säljares möjlighet att begränsa sitt felansvar vid försäljning av fast egendom, se ”Påföljdsfriskrivning och upplysningsplikt”, som återfinns http://www.lawline.se/besvaradfraga.php?id=1629 . I mitt svar, som jag härmed hänvisar dig till, utvecklas närmare vad en generell påföljdsfriskrivning är samt i vilken utsträckning en sådan ansvarsfriskrivning äger giltighet (och därmed vad den innebär för s.k. dolda fel). För din del innebär de regler, som redovisats i refererat svar, i korthet följande: Om säljaren av fastigheten är näringsidkare (”… varje fysisk eller juridisk person som driver verksamhet av ekonomisk natur och av sådan karaktär att den kan betecknas som yrkesmässig”, se Prop 1989/90:77, s 65) äger den aktuella klausulen förmodligen inte giltighet, eftersom reglerna om felansvar är tvingande till konsumentens förmån (4 kap. 19 d § 1 st. JB). Det sagda innebär att du torde kunna göra gällande påföljder i anledning av fel i fastigheten som säljarsidan ansvarar för, trots förekomsten av en påföljdsfriskrivning i ert avtal. Skulle säljaren däremot vara en privatperson, råder i princip avtalsfrihet er emellan. Av denna anledning gäller den aktuella påföljdsfriskrivningen samtliga fel i den förvärvade fastigheten – inklusive dolda fel – som säljaren inte kände till vid försäljningen. Motsatsvis gäller säljarens ansvarsfrihet inte sådana fel i fastigheten som säljarsidan ansvarar för (s.k. dolda fel) och som säljaren hade kännedom om vid försäljningen. Tveka inte att återkomma om något är otydligt eller om du har ytterligare frågor!
Marcus BerglieRådgivare
Public question details image

Boka tid med jurist

Behöver du hjälp med ärenden relaterade till Fastighetsrätt och Övrigt? Våra duktiga jurister kan hjälpa dig!

Fyll i formuläret så svarar en av våra jurister dig inom 24 timmar. Juristen kommer att kontakta dig och ge dig ett tidsestimat och ett prisförslag för att hjälpa dig med att lösa ditt ärende

0 / 1000