Lawline svarar
BESKATTNING AV FASTIGHET
De grundläggande reglerna om beskattning av privatbostadsfastigheter finns i 41,42 44 och 45 kap i inkomstskattelagen. Eftersom en försäljning av dessa fastigheter utgör en avyttring ska kapitalvinsten beskattas i inkomstslaget kapital (41 kap. 1, 2 §§ och 42 kap. 1,2 §§, och 44 kap. 1,3 §§). Detta förutsätter naturligtvis att fastigheten har stigit i värde sedan den byggdes eller köptes och att den inte är värd mindre nu än när den byggdes eller köptes.
När man i skatterättsliga termer ska uppskatta om en kapitalvinst gjorts så talar man om begreppet omkostnadsbelopp för att kunna definiera ett värde på fastigheten då den förvärvas (ex genom arv eller gåva). Omkostnadsbeloppet kan bestämmas på olika sätt men är vanligtvis anskaffningsutgiften (det de ursprungligen kostade att köpa fastigheten för) plus förbättringsutgiften ( förbättrande reparationer som gjort fastigheten i bättre skick än den var innan, exempelvis utgifter för lagfart, inteckningar för köpeskillingsreverser, gravations- och inteckningsbevis, försäljningsprovision, advokathjälp, courtage och fondstämpel liksom korrespondens-, telefon-, telegram- och portoutgifter m.m.).
Vid arv så ska omkostnadsbeloppet bestämmas till det belopp som den tidigare ägaren skulle ha använt sig av om denne avyttrat fastigheten. Alltså får ni som arvtagare samma omkostnadsbelopp som den tidigare ägaren. Vad innebär då detta? För den fastigheten som är byggd på sent 1800-tal så bör omkostnadsbeloppet motsvara arvlåtarens köpeskilling för fastigheten och eventuella förbättringsutgifter. För fastigheten som är införskaffad 1950 så gäller samma huvudprincip att omkostnadsbeloppet bestäms till arvlåtarens köpeskilling och eventuella förbättringsutgifter. Som du redan förstått så utlöser själva arvet ingen direkt kapitalvinstbeskattning utan denna kommer först senare när ni säljer den.
Dock inträder det en specialregel om fastigheten förvärvats av arvlåtaren före 1952. Detta innebär att om någon av fastigheterna varit i samma ägares hand utan att någon försäljning eller avyttring skett sedan 1952 så anses ändå fastigheterna förvärvad 1952. Vidare så ska anskaffningsutgiften (köpeskillingen) bestämmas schablonmässigt till 150 % av fastighetens taxeringsvärde för år 1952. Slutligen får inte eventuella förbättringsutgifter före år 1952 tas med i omkostnadsbeloppet. Vad innebär då detta i ditt fall? Jo, om fastigheten är förvärvad före år 1952 och varit arvlåtarens ägo sedan denna tidpunkt så ska ditt omkostnadsbelopp bestämmas till 150 % av fastighetens taxeringsvärde för år 1952 plus eventuella förbättringsutgifter som vidtagits efter 1952. Vidare så ska alla kapitalvinster på privatbostadsfastigheter beskattas endast till 2/3. Slutligen så ska man på den kvoterade kapitalvinsten betala 30 % statlig skatt.
Jag kan ta ett förenklat exempel som kan illustrera grundprinciperna.
Anta att du förvärvat en fastighet år 1951 och taxeringsvärdet för år 1952 var 50000. Du har innan år 1951 haft 10000 kr i förbättringsutgifter. Efter 1952 har du haft 20000 i förbättringsutgifter. Du säljer fastigheten för 125000 kr. Vad är omkostnadsbelopp och vad är din slutliga skatt.?
Svar: Förbättringsutgifterna innan 1952 tas ej med utan bara de som uppkommit efter 1952. Dina förbättringsutgifter är alltså 20000 kr. Din anskaffningsutgift blir då 150 % *50000= 750000. Omkostnadsbeloppet är lika med 20000 (förbättringsutgifter) plus 75000 (anskaffningsutgiften)= 950000 kr. Kapitalvinsten är lika med ersättningen för fastigheten (125000) minus omkostnadsbeloppet (95000)= 30000. Endast 2/3 av 30000 ska tas upp till beskattning i inkomstslaget kapital då en privatbostadsfastighet har avyttrats= 30000*0,66= 20000. Av dessa 20000 kr så ska 30 % erläggas i statlig skatt: 20000*0,3= 6000. 6000 kr blir den slutliga skatten med dessa förutsättningar. Hoppas att det har hjälpt dig lite i alla fall.
