Felansvar vid köp av bostadsrätt

Question

Hej,
Efter att jag köpt en bostadsrätt för 8 månader sedan fick jag i efterhand reda på utav bostadsföreningens (BF) ordförande att det fanns en friskrivelse inskriven i lägenhetsförteckningen att ansvaret för eventuella skador orsakade av en ombyggnation faller på lägenhetsinnehavaren.

Denna belastning på lägenheten var alltså inget som säljaren informerade om vid försäljningstillfället, utan det uppdagades en tid efter köpet genomförts samt bostaden tagits i besittning. Det är heller inte ett fel som jag anser mig ha kunnat se vid en besiktning då badrummet var i gott skick och ser ut att vara så även nu.

Jag anser att belastningen dels hade påverkat priset redan vid budgivningen om samtliga intressenter hade haft kännedom om belastningen. Vidare står jag nu inför situationen att själv behöva renovera badrummet på nytt (den här gången med föreningens tillåtelse och på ett fackmannamässigt sätt) för att på så sätt få friskrivelsen upphävd och känna mig trygg vid en framtida försäljning.

Uppskattar en tolkning av fallet! :)

Answer 1

Hej!

FELANSVAR ENLIGT KÖPLAGEN

Oavsett om köpet avser en bostadsrätt så är det de allmänna felreglerna i köplagen som ska tillämpas då köpet avser köp av lös egendom ( KöpL 1 § och jordabalken 2 kap 1,2 §§). Inledningsvis kan jag betona att för att felansvaret ska kunna göras gällande måste följande krav vara uppfyllda. Felet ska för det första vara relevant. För det andra ska du ha undersökt bostadsrätten på ett erforderligt sätt. För det tredje ska du ha reklamerat i tid. Alla dessa tre steg ska vara uppfyllda för att felansvaret ska kunna göras gällande. Jag börjar med felets relevans.

Att bostadsrätten varit i din besittning ett tag påverkar ej din rätt att göra felansvaret gällande eftersom felet hos bostadsrätten ej uppkommit av en olyckshändelse ). Felansvaret får i första hand bedömas utifrån avtalet mellan dig och säljaren Enligt min mening kan ej friskrivningen i lägenhetsförteckningen anses vara en del av avtalet mellan köpare och säljare. Vid en eventuell tvist kan dock säljaren hävda att lägenhetsförteckningen är en del av avtalet men du bör då kunna invända att du köpt bostadsrättenen av säljaren och ej av föreningen och ej haft anledning att studera lägenhetsförteckningen. Här vill jag dock gärna ge dig en varning i att detta kan bli ett problem vid en eventuell tvist.

I andra hand så torde, med beaktande av att avtalet om överlåtelse av bostadsrätten enligt min mening ej synes beröra vem som ansvarar för eventuella skador vid en ombyggnation, en felbedömning göras utifrån utgångspunkten om vad köparen (DU) med fog kunnat förutsätta (17 § KöpL. Med beaktande av att priset ej synes ha varit särskilt förmånligt bör det helt klart kunna ifrågasättas om inte denna bostadsrätt avvek från vad som man enligt en allmän normal standard har att räkna med som köpare. Bostadsrätten uppfyller således ej de ändamål som man kan räkna med när man köper en bostadsrätt av denna kvalitet. En köpare av en bostadsrätt ska ej behöva utan vidare anledning ha att räkna med att denne måste renovera lägenheten efter köpet. Bostadsrätten är således sannolikt med behäftad med fel enligt köplagen enligt min mening med ovannämnda reservation för att friskrivningen är en del av avtalet.

UNDERSÖKNINGSPLIKT OCH REKLAMATION

För att kunna göra felansvaret gällande måste dock först undersökas om du gjort säljaren uppmärksam på felet i god tid och om du efter köpet borde genom en undersökning ha upptäckt felet i badrummet.Här bör betonas att man som köparen ej har den vidsträckta undersökningsplikt som den som existerar vid köp av fast egendom. En generell skyldighet att undersöka bostadsrätten efter köpet i enlighet med god affärssed föreligger dock.Eftersom du ej vid köpet kände till denna defekt så kan ej felansvaret undgås på denna grund.

Oavsett om du undersökt/besiktat bostadsrätten så kan du fortfarande göra gällande felansvaret. Vid en normal undersökning som görs av en privatperson med dina kunskaper kan det knappast krävas att denna defekt borde ha upptäckts enligt min mening. Vid en eventuell tvist kan dock säljaren invända att du borde ha undersökt lägenhetsförteckningen och att du därför ej fullgjort din undersökningsplikt. Denna invändning kan ha viss betydelse men uppenbarligen så har ju din undersökning endast av naturliga skäl avsett lägenhetens fysiska skick och i denna undersökning ingår ej att undersöka lägenhetsförteckningen enligt min mening. Säljaren kan också hävda att det är sedvänja att köpare av bostadsrätter undersöker lägenhetsförteckningar och föreligger det en sådan sedvänja så får du svårt att hävda din rätt i en eventuell tvist. För att kunna göra felansvaret gällande måste du reklamera felet och sända ett meddelande till säljaren om att du vill göra gällande påföljder mot denne. Rätten att reklamera har ej preskriberats då det bara gått 8 månader men säljaren kan invända att du borde ha märkt felet tidigare och att du därför ej har rätt att reklamera. Uppenbarligen kan denna invändning ha viss relevans eftersom du under denna tidsperiod och som medlem i bostadsrättsföreningen någon gång borde ha läst igenom lägenhetsförteckningen.

Sammanfattningsvis så anser jag att du bör diskutera detta problem med säljaren och försöka nå en uppgörelse. Du kanske kan få viss kompensation men jag rekommenderar dig ej att lämna in en stämningsansökan eller reklamera innan du frågat en professionell expert på felansvaret vid köp av bostadsrätt eftersom säljaren kan rikta ett flertal invändningar mot din talan. Att du ej tagit del av lägenhetsförteckningen innan eller efter köpet är en relevant invändning som enligt gällande rätt ( se Konsumentverkets information om köp av bostadsrätt) gör att det knappast går att göra gällande ett felansvar.

Lycka till!

Mvh