Beräkning av omkostnadsbeloppet vid fastighetsavyttring

Question

Hej! Köpte tomt och byggde mindre hus 1970. Byggde huvudbyggnad 1975. Förbättring: isol, nya vitvaror mm 1987. Till och ombyggnad 1995. Sålde allt 2006. Hur beräknar jag omkostnadsbeloppet?

Answer 1

Hej,

Allmänna regler kring kapitalvinster och kapitalförluster finns i 44 kap. inkomstskattelagen http://lagen.nu/1999:1229 (IL). Enligt kapitlets 14 § består omkostnadsbeloppet av anskaffningsutgifter ökat med eventuella förbättringsutgifter. Vid avyttring av fastigheter finns det vidare i 45 kap. IL särskilda bestämmelser - något som bl.a. får betydelse för vilka förbättringsutgifter som får räknas in i omkostnadsbeloppet.

Förbättringsutgifter utgörs dels av utgifter för ny- till- och ombyggnad (samt övriga grundförbättringar), dels av förbättrande reparationer och underhåll. För att få räkna in förbättringsutgifter i omkostnadsbeloppet krävs det att dessa under ett år uppgår till minst 5000 kr. En stor skillnad mellan de olika typerna av utgifter är vidare att de sistnämnda endast får räknas in om de hänför sig till antingen beskattningsåret eller något av de föregående fem åren (dessutom krävs det att det faktiskt har skett en förbättring av fastighetens skick) - denna tidsbegränsning gäller inte för de förstnämnda utgifterna. Inte helt oväntat leder detta ibland till gränsdragningsproblem. Det är därför viktigt att klargöra till vilken av ovanstående typer en åtgärd skall anses höra (i vissa fall kan en åtgärd räknas till båda typerna).

Om man inledningsvis ser till de förbättringar som du har gjort avseende isolering och nya vitvaror, krävs det att dessa utgör s.k. grundförbättringar. Anledningen till detta är ju att de i annat fall inte kan räknas in i omkostnadsbeloppet eftersom att det har gått mer än fem år. Med grundförbättringar menar man i detta avseende kostnader för att tillföra fastigheten något som inte funnits tidigare - om du inte tidigare haft en diskmaskin skulle en sådan kunna räknas som grundförbättring. Grundförbättringar kan även avse fall när man byter ut någon del av fastigheten (t.ex. fasad eller tak) - förbättringen anses i dessa fall motsvara den merkostnad som uppstår genom att välja en väsentligt bättre och dyrare byggnadsdel än tidigare. Beträffade till- och ombyggnationerna torde dessa kostnader få räknas in i omkostnadsbeloppet (under förutsättningar att det faktiskt betraktas som sådana och inte som underhåll).

Omkostnadsbeloppet består som nämnts ovan även av anskaffningsutgifterna vilket i detta fall avser köpet av tomten (innefattat lagfartskostnader m.m). Kostnaderna för uppförandet av byggnader på din fastighet torde räknas som nybyggnationer och därför räknas till förbättringsutgifterna - omkostnadsbeloppet utgörs därför av dessa kostnader.

Om du har fler funderingar kring detta, eller om du vill ha mer information är skatteverkets hemsida http://www.skatteverket.se/ mycket bra.

Med vänlig hälsning