Byte av hyresrätt i samband med köp av villa

Question

Hej!
Byte av hyresrätt i samband med köp av villa.
Jag har hört att fastighetsägare inte accepterar att en hyresrättslägenhet övergår till säljaren av en villa, då hyresrättsinnehavaren köper villan. Vad säger lagen?

Answer 1

Hej!

I 12 kap 65 § jordabalken (JB) finns ett förbud mot att mot särskild ersättning överlåta hyresrätten till en bostadslägenhet. Bestämmelsen lyder som följer:

_65 § Uppställer någon uppsåtligen villkor om särskild ersättning för upplåtelse av bostadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätten till sådan lägenhet, skall han dömas till böter eller fängelse i högst sex månader. I ringa fall skall dock ej dömas till straff.
Är brottet grovt, döms till fängelse i högst två år. Vid bedömande av om brottet är grovt skall särskilt beaktas om det utgjort ett led i en verksamhet som bedrivits yrkesmässigt eller i större omfattning eller om gärningsmannen eljest i avsevärd mån har missbrukat sin ställning som ägare eller förvaltare av fastighet.
Villkor som avses i första stycket är ogiltiga. Den som har ställt upp villkoret är skyldig att lämna tillbaka vad han tagit emot._ (https://lagen.nu/1970:994#K12P65)

Det är alltså inte tillåtet att låta hyresrätten ingå som en del av ersättningen för villafastigheten.

Ett sådant byte är dock tillåtet under förutsättning att villan säljs till sitt marknadsvärde. I så fall anses ingen särskild ersättning ha utgått för hyresrätten. Ett exempel på en otillåten transaktion vore om villan värderats till 4 miljoner kr, och köparen betalar 3,5 miljoner för villan samt överlåter hyresrätten. Då anses en ersättning på 500 000 kr ha utgått för hyresrätten, vilket alltså är förbjudet enligt 12 kap 65 § JB.

Om köparen däremot betalar 4 miljoner för villan (dvs marknadsvärdet) samt överlåter hyresrätten, träffas transaktionen inte av förbudet eftersom ingen särskild ersättning då anses ha utgått.

Jämför med vad som sägs i rättsfallen NJA 1990 s 412 (https://lagen.nu/dom/nja/1990s412) och RH 2005:22 (https://lagen.nu/dom/rh/2005:22).

I 12 kap 35 § JB anges att en hyresgäst får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få en annan bostad. Detta kräver dock hyresnämndens tillstånd, vilket ska lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar emot bytet. (https://lagen.nu/1970:994#K12P35S1)

Förutsatt att marknadsmässig ersättning utges för villan bör hyresgästen alltså kunna genomföra ett sådant byte efter ansökan till hyresnämnden, om inte hyresvärden redan gett sitt samtycke.

Med vänliga hälsningar,

Alexander Engström