Hyresgästs rätt att säga upp hyresavtal med omedelbar verkan vid "brister" eller "men" i lägenheten?
Hej! Vi hade ett förstahandhyreskontrakt med uppsägningstid på 3 månader. Det var ett privat hus, vår hyresvärd bodde på första våningen (huset är hennes egendom) och vi bodde på den andra våningen. Allt gick bra under första året efter inflyttning. Det andra året fick vi problem med vår hyresvärd: - Det var förbjudet för oss att öppna fönster och få frisk luft på vintern. Om vår hyresvärd såg att vi öppnade fönstren kom hon och krävde att de skulle stängas. Fönster kunde vara öppna under 5 minuter men det spelade ingen roll för henne. - När vi använde varmt vatten, började vår hyresvärd knacka mycket på dörren, som finns på den första våningen mellan hennes och vår lägenhet. Första tiden kunde vi inte förstå vad detta ljud betydde. Vi blev stressade, min fru kunde inte sova eller koncentrera sig på att studera och var rädd för att stanna ensam hemma. Jag var också mycket stressad och försökte få veta vad som egentligen pågick. Vår hyresvärd förklarade att hon har problem med uppvärmning av vatten (hennes argument var att varmt vatten inte räcker för alla) och vi måste förstå hennes problem. Trots att varmt vatten ingår i hyran, försökte vi att hitta en kompromiss. Jag duschade hos mina vänner och min fru försökte duscha jättesnabbt hemma. Men även 10 minuter var för lång tid för vår hyresvärd. Vi pratade med henne några gångar och bad henne att sluta bete sig på detta sätt och bli vänligare annars skulle vi säga upp hyreskontraktet. Hon ville inte gå med på några kompromisser och svarade att det inte tar lång tid att hitta nya hyresgäster. Vi lämnade lägenheten innan tre månaders uppsägningtid. Vi informerade henne om att vi skulle flytta ut och sade upp hyreskontraktet samma dag vi flyttade. Det var inte vår önskan eller våra planer att lämna lägenheten utan vi var tvungna att göra detta. Vi hade inte nödvändiga förutsättningar för ett normalt liv (frisk luft, varmt vatten) och kunde inte bo hos henne längre. Vi skickade brev till vår hyresvärd om att vi säger upp kontraktet. Nu kräver hon tremånaders hyra och vi har fått brev från Kronofogden om att vi har en obetald skuld till henne. Hon påstår att situationen med fönster och varmt vatten aldrig fanns. Hon påstår också att hon inte fick något brev från oss. Vilka rättigheter har vi i denna situation? Vilka lagar eller handlingar kan hjälpa oss? Vilka omständigheter ska råda för att slippa ha en uppsägningstid? Förlåt oss för ett långt mejl men vi behöver rättslig hjälp så mycket!
MVH Peter
Lawline svarar
Hej och tack för din fråga!
Situationen regleras av bestämmelser i hyreslagen, 12 kap. jordabalken, JB (se: https://lagen.nu/1970:994). Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning (1 §). I paragrafens lagkommentar (Holmqvist, Thomsson) uttalas att del av hus torde vara att uppfatta som sådana delar man normalt delar in ett hus i, nämligen byggnadstekniskt avskiljbara enheter såsom rum eller lägenheter. Hyreslagen äger alltså tillämplighet på ifrågavarande konstellation där du och din fru hyr övervåningen i er hyresvärds privatbostad.
För att avgöra din fråga om vilka era rättigheter är kommer jag att inlåta mig på en bedömning i två steg. För det första behandlas frågan om er hyresvärds föga tillmötesgående beteende i form av att förbjuda er att öppna fönstren och använda varmvatten – trots att detta enligt uppgift ingått i hyran – vållar sådana ”hinder eller men” (enligt 12 kap. 16 § p. 3 JB) i nyttjanderätten att ni varit berättigade att avflytta och säga upp avtalet med omedelbar verkan.
Rent lagtekniskt regleras frågan enligt följande. Rättsverkningar kan inträda om en förhyrd lägenhet före tillträdesdagen har blivit förstörd (10 §), inte är i det skick som hyresgästen har rätt att fordra (uppvisar ”brister” eller ”men” som är ”ringare” än i 10 §) (11 §), eller myndighet meddelat förbud att använda lägenheten (12 §). Detsamma gäller om motsvarande situationer uppstår under hyrestiden (16 §). I ditt fall Peter har lägenheten inte blivit förstörd och inte heller har någon myndighet meddelat förbud mot lägenhetens användande på ett visst sätt. Dock kan fråga vara om en ”brist” under hyrestiden. Detta eftersom avsaknad av normal varmvattentillförsel och dålig ventilation måste anses medföra att lägenheten inte en är i det skick som du som hyresgäst har rätt att fordra (9 § JB utgör utgångspunkten för bedömningen av vilken standard som kan begäras). Mot bakgrund av detta får du, enligt 16 § jämförd med 11 § st. 1, anses ha haft rätt till 1) självhjälp, 2) att säga upp avtalet (till omedelbart upphörande), 3) att erhålla hyresreducering 4) att utfå skadestånd. Bostadshyresgäst har även möjlighet att 5) hos hyresnämnd ansöka om åtgärdsföreläggande vid s.k. ursprunglig brist, dvs. då bristen fanns redan på tillträdesdagen.
Steg nummer två i min bedömning riktar in sig på, för det fall att ”brist” kan fastslås, vilken av nämnda påföljder (punkterna 1-5) som ni varit berättigade till. Har ni agerat i linje med era rättigheter eller har uppsägningen av avtalet, utan att iaktta avtalad uppsägningstid på tre månader, varit att gå för långt? Hade ni istället bort kräva t.ex. hyresnedsättning eller kontakta hyresnämnden för att utverka ett s.k. åtgärdsföreläggande?
Inledningsvis kan konstateras att Hyresgästföreningen med ”brister” i lägenheten (enligt 11 § JB) förstår ”sådant som försämrar för dig som bor i lägenheten, t.ex. att varmvatten saknas, spisen inte fungerar, tvättstugan inte går att använda, fukt och mögel osv.”. Förlorat varmvatten har av Högsta Domstolen (HD) bedömts som "brist" i NJA 1941 s. 385. I ytterligare ett mål, NJA 1950 s. 131, kunde inte hushållsvatten tillhandahållas i normal omfattning på grund av svår vattenbrist i det kommunala vattenverket. Hyresgästens talan om nedsättning av hyran (punkten 3 ovan) på grund av detta bifölls fastän hyresvärden inte kunnat rå för bristen. I Bostadsdomstolens dom (BD 63/1990) ansåg vidare rätten att en varmvattentillförsel som inte efter relativt kort tappning ger varmvatten med en temperatur på minst + 40 grader Celsius normalt innebär ”men”. Hyresvärden förelades därför att vidta åtgärder (punkten 5 ovan) med varmvatteninstallationen och vattentillförseln till hyresgästens lägenhet så att vattentemperaturen utan längre tappning uppnådde för motsvarande installationer rätt temperatur. Mot bakgrund av detta måste det anses utgöra en "brist" att varmvattenanvändningen begränsats så av er hyresvärd att den i realiteten närmast saknats helt.
Vad angår rätten att vid sådana ”bristande” omständigheter säga upp (punkten 2) hyresavtalet till omedelbart upphörande (enligt 12 kap 11 § p. 2 jämförd med 6 §) måste, för att denna påföljd skall komma ifråga, vara fall av en brist av väsentlig betydelse. I förarbetena uttalas att bristen måste medföra ”en verkligt avsevärd olägenhet” för hyresgästen och att ”obetydliga bristfälligheter inte får tas till intäkt för att bryta avtalet” (Lagberedningens förslag till jordabalk, 1905, s. 207). Vidare skall bristen vara av sådan art att den inte kan avhjälpas utan dröjsmål, eller fråga vara om att hyresvärden trots tillsägelse har underlåtit att så snart det varit möjligt avhjälpa bristen.
Det är svårt att med ledning av praxis på området, dvs. mål där frågan aktualiserats och varit föremål för en rättslig prövning, avgöra om de (miss)förhållanden ni fått utstå konstituerar sådan ”verkligt avsevärd olägenhet” på vilken rätten att per omgående säga upp hyresavtalet kunde följa. HD har upptagit till prövning ett fall där arsenik förekom i en lägenhet, som inte kunde iordningställas snabbare än på 3–4 veckor, och där hyresgästen följaktligen ansågs ha rätt att säga upp avtalet (NJA 1916 s. 229). Uppsägningsrätt har därtill medgetts i NJA 1939 s. 213, där fall var av en portvakt som hade uppträtt olämpligt genom högljudda förolämpningar, förbannelser och våldsamheter. Detta skall ställas mot ett fall som prövades i Svea hovrätt (mål nr 5:DT 18) vari uppsägningsrätt inte befanns föreligga. Hyresgästen anförde där att lägenhetsarean var större än uppgivet, vilket medförde högre uppvärmningskostnader än förväntat, att värmeledningen inte fungerade tillfredsställande, att det fanns ohyra i byggnaden, att garaget inte kunde brukas per omgående, att det luktade olja i köket och att yttertrappornas räcke var bristfälligt.
Vad som härvid kan tala för att ni haft rätt att säga upp avtalet är omständigheterna att ni fört fram en konkret begäran till er hyresvärd om vad ni ville se åtgärdat (begäran om rättelse), dock utan att denne hörsammat detta eller alls visat sig beredvillig att ingå någon slags kompromiss med er. Utifrån sådana förhållanden kan den tolkningen göras att dels ”bristen” varit av sådan art att den inte kunnat avhjälpas utan dröjsmål, dels att fråga varit om att hyresvärden trots tillsägelse underlåtit att så snart det varit möjligt avhjälpa bristen. Mot bakgrund av detta skulle ni alltså ha kunnat göra anspråk på uppsägningsrätt.
En invändning av det här slaget, att ni haft rätt till den uppsägning som genomförts, kan används s.a.s. som ”motmedel” i förhållande till er hyresvärds betalningskrav för det fall denne skulle driva frågan i domstol. Vad först gäller Kronofogdens (KFM) ansökan, på er hyresvärds vägnar, om betalningsåläggande behöver ni emellertid bara blankt bestrida detta (i detta skede krävs ingen bevisföring från er sida); syftet med KFM:s inblandning är enbart att fastställa huruvida sökandens (er hyresvärds) anspråk är ostridigt eller ej. Bestrider ni kravet och är er hyresvärds krav således tvistigt medför detta att saken ej kommer avgöras av KFM i en s.k. summarisk process. Förutsatt att er hyresvärd sedermera driver frågan till tingsrätten kommer saken istället att behandlas inom ramen för en vanlig tvistemålsprocess. Det kan dock vara fördelaktigt att, även om ni på inget sätt måste, redan i svaromålet till KFM ange grunderna för ert bestridande eftersom detta kan inverka styrande på er hyresvärds beslut att å ena sidan låta saken förfalla eller å andra sidan begära att frågan överlämnas till domstol. Skulle er hyresvärd, sedan denne invigts i hur rättsläget ser ut, komma att anse ert bestridande motiverat och välgrundat kan det ju tänkas att denne lämnar ärendet därhän och istället låter sig nöja med att snabbt – i linje med dennes uttalande om att ”det inte tar lång tid att hitta nya hyresgäster” – få in nya hyresgäster att betala hyran.
Önskar dig stort lycka till och ber dig att återkomma om några frågor fortfarande kvarstår efter detta!
Vänligen
