Felansvar vid fuktskada i bostadsrätt

2006-11-27 i KÖPRÄTT
FRÅGA
Hej! För snart 3 år sedan köpte jag en bostadsrätt med en diskmaskin i köket. För ett par dagar sedan upptäckte jag att den läkte vatten (det blev blött på golvet framför diskmaskinen). När vi tog fram diskmaskinen upptäckte jag att de förra ägarna inte lagt golvets plastmatta hela vägen in under diskmaskinen, utan bara vid kanten och sen en masonitskiva som nu är allseles blöt och fuktig och vattnet har krupit in under kanten på plastmattan. Vems ansvar att byta golvet och fixa det hela. De upplyste aldrig mig att det var så här när jag köpte lägenheten. Hade mattan varit riktigt lagd hade det nog inte blivit fukt ända ner till betongen.
SVAR
Hej!

Svaret på din fråga tar sin utgångspunkt i jordabalkens (JB) definition av fast egendom. Utan att gå närmare in på detta begrepp, kan sägas att bostadsrätter inte omfattas och därför är att betrakta som lös egendom. Att denna klassificering är av stor vikt beror på att det är köplagen (KöpL) här och inte JB som blir tillämplig.

Om man ser till vad som är att betrakta som ett fel, kan detta sägas vara när objektet (i detta fall bostadsrätten) är av en lägre standard än vad du som köpare hade anledning att räkna med. Detta kan vara resultatet av att objektet t.ex. inte överensstämmer med vad säljaren har uppgett eller att objektet med hänsyn till bl.a. förslitning är i ett betydligt sämre skick än vad du hade anledning att räkna med. Då det rör sig om en bedömning är det emellertid inte helt enkelt att ge ett svar i ett enskilt fall eftersom det krävs mer information kring omständigheterna i övrigt. Om man skulle komma fram till att det faktiskt rör sig om ett fel är det emellertid inte säkert att detta går att angripa. Anledningen till detta är att KöpL (se dess 3 §) är dispositiv, vilket innebär att vad som eventuellt har avtalas mellan säljare och köpare i normala fall har företräde framför lagreglerna. Detta får till följd att lösningen först och främst bör sökas i köpeavtalet. Skulle det i avtalet finnas en friskrivningsklausul (t.ex. att bostadsrätten säljs i ”befintligt skick”) innebär detta att köparen enligt 19 § KöpL endast kan angripa friskrivningen i följande situationer:

1. varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet,

2. säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet, eller

3. varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta.

Om bostadsrätten inte säljs i befintligt skick (om någon friskrivningsklausul inte är intagen i avtalet) får emellertid köparen enligt 20 § KöpL inte åberopa sådana omständigheter som denne:

1. måste antas ha känt till vid köpet, eller

2. borde ha märkt vid en undersökning (detta under förutsättning att köparen före köpet undersökt objektet, eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka det).

Den typ av fel som det här rör sig om torde (under förutsättning att du faktiskt undersökt bostadsrätten eller blivit uppmanad att göra det) vara svåra att angripa oavsett om friskrivning har skett eller inte. Anledningen är att felet borde vara tämligen enkelt att upptäcka (det räckte som jag förstår det att flytta på diskmaskinen) samt att 19 § KöpL troligtvis inte är tillämplig. Som ovan sagts är det dock svårt att ge ett bra svar då varje fall måste bedömas för sig. Enligt 32 § KöpL följer vidare att köparen oavsett om det rör sig om ett fel eller inte, i normala fall måste reklamera felet inom två år fr.o.m. att densamme fick tillträde till lägenheten. Detta kompletteras enligt samma lagrum med att någon sådan tidsfrist inte gäller om säljaren antingen har lämnat garanti (tidsfristen sammanfaller då med garantin) eller om säljaren enligt 33 § KöpL handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro heder.

Sammanfattningsvis blir svaret på frågan m.a.o. beroende både av vad som avtalats mellan dig och säljaren, samt huruvida du antingen har undersökt lägenheten eller (utan godtagbar anledning) underlåtit att undersöka densamma. Om du efter att ha läst igenom avtalet, fortfarande skulle vara osäker på vad som gäller, föreslår jag att du kontaktar en sakkunnig för närmare rådgivning.

Mvh

Tim Boström
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Övrigt (893)
2021-06-16 Ångerrätt vid köp på nätauktion?
2021-06-08 Vilket lands lag som gäller vid köpeavtal när säljaren är utomlands
2021-06-01 Vilken ångerrätt finns vid avbokning av en kurs?
2021-05-29 Vad ska man göra när man får varor som man inte beställt?

Alla besvarade frågor (93141)