Rabatterat köp av fastighet
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga! I det följande utgår jag ifrån att du med "huset är värderat till 1 700 000 kr" menar marknadsvärdet och inte t.ex. taxeringsvärdet.
Det du skriver om brukar kallas för blandade fång. Med ett blandat fång menas att en tillgång säljs till ett pris som understiger marknadsvärdet för tillgången. Transaktionen innefattar då två moment: dels en ersättning, dels en gåvodel.
Då den tillgång som blir föremål för ett blandat fång är en fastighet tillämpas huvudsaklighetsprincipen. Huvudsaklighetsprincipen innebär att hela överlåtelsen skatterättsligt ska behandlas antingen som en försäljning eller en gåva. Huruvida överlåtelsen ska behandlas som en försäljning eller en gåva beror på om ersättningen understiger fastighetens taxeringsvärde eller inte. Om ersättningen understiger fastighetens taxeringsvärde ska hela överlåtelsen behandlas som en gåva. Om ersättningen motsvarar eller överstiger fastighetens taxeringsvärde ska hela överlåtelsen behandlas som en försäljning.
För att huvudsaklighetsprincipen ska kunna tillämpas och för att hela överlåtelsen ska kunna behandlas som en gåva krävs att transaktionen uppfyller de civilrättsliga kraven på en gåva. De civilrättsliga kraven är att en förmögenhetsöverföring ska ha skett, att överlåtelsen har skett frivilligt samt att överlåtaren haft en gåvoavsikt. Om marknadsvärdet på fastigheten är 1 700 000 kr och du till din mormor utger 1 700 000 kr skulle nog detta - oavsett hur du och din mormor väljer att rubricera dessa transaktioner - medföra att någon förmögenhetensöverföring inte anses ha skett och att det inte finns någon verklig gåvoavsikt. Därmed kan inte överlåtelsen behandlas som en gåva och hela överlåtelsen ska i stället behandlas som en försäljning.
Om överlåtelsen hade kunnat behandlas som en gåva hade detta medfört att överlåtelsen inte hade aktualiserat några direkta skattekonsekvenser för din mormor. I och med att överlåtelsen ska behandlas som en försäljning ska dock din mormor skatta på kapitalvinsten. Kapitalvinsten utgörs enligt 44 kap. 13 § inkomstskattelagen (https://lagen.nu/1999:1229) av skillnaden mellan ersättningen för fastigheten och fastighetens omkostnadsbelopp. Omkostnadsbeloppet består enligt 44 kap. 14 § inkomstskattelagen av anskaffningsutgiften (det din mormor betalade för fastigheten när hon köpte den) och förbättringsutgifter (utgifter för ny-, till- och ombyggnader). Kapitalvinsten ska enligt 44 kap. 33 § inkomstskattelagen tas upp till 22/30 i inkomstslaget kapital. I inkomstslaget kapital är skattesatsen enligt 65 kap. 7 § inkomstskattelagen 30 %. Vid försäljning av fastigheter utgår även stämpelskatt, se lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter (https://lagen.nu/1984:404).
Vänliga hälsningar,
Catarina Cali
