Ersättning vid uppsägning av lokal

Question

Hej! Gällande skadestånd. Vid en obefogad uppsägning av lokal, har jag rätt till ersättning enligt 12 kap. Jordbalken.
Jag har också rätt till skadestånd för det arbete jag lagt ner i lokalen, under den ombyggnation som varit., i form av material, arbete och transporter.
Min fråga är hur detta skadestånd beräknas, går man efter en schablon vad det generellt kostar att bygga om till den typ av verksamhet, tar man in en värderingsman, och måste man uppvisa kvitton på kostnaderna. 

Answer 1

Hej och tack för din fråga!

Vid uppsägning av lokal som medför rätt till ersättning utgår en minimiersättning om 1 årshyra enligt Jordabalken 12 kap 58 b § 1 st https://lagen.nu/1970:994#K12P58bS1. Den hyresgäst som lider skada utöver minimiersättningen är således berättigad ersättning för detta enligt 2 st. Ersättningen ska utgå i skälig omfattning. Detta medger utrymme för jämkning av ersättningen, men detta ska bara tillämpas i undantagsfall. Ersättning kan utgå för förlust av det kvarvarande värdet av vissa ändringsarbeten. Notera därmed att ersättning inte utgår för hela kostnaden, utan enbart det kvarvarande värdet av dessa arbeten. Med ändring menas ombyggnad eller annan ändring av lokalen, t.ex. inredningsarbete. Vanligt underhålls- eller reparationsarbete kan inte anses innefattas i begreppet ändring.

Förutsättning för att förlusten skall bli ersättningsgill är att hyresvärden antingen samtyckt till ändringen eller att hyresavtalet träffats under förutsättning att ändringen skulle få utföras. Om ändringen genomförs utan samtycke eller till och med i strid mot avtalets bestämmelser utgår sålunda ingen ersättning.

För att få ersättning enligt 2 st krävs att hyresgästen kan bevisa sina kostnader. Hur detta ska bevisas eller hur beräkningen ska ske ger lagtexten tyvärr ingen närmare vägledning om. Tvist om ersättningen eller ersättningens storlek avgörs i sista hand i domstol.

Enligt en kommentar till paragrafen av Holmqvist och Thomsson tillämpas regeln sällan i praktiken då den förbättring hyresgästen bekostat ofta bedöms sakna värde när hyresavtalet löper ut.  

Lycka till!

Med vänlig hälsning