Vattenskada i bostadsrätt

Question

Har köpt en bostadsrätt, och på tillträdesdagen talar säljaren om att han vid slutstädningen hittat en vattenskada bakom badkaret. Nu vill ingen ta ansvar. Försäkringsbolagen kommer inte ut och inspekterar, föreningen kommer med hot om kostnader om skadan förvärras.

Fråga: Kan skadan räknas som ett dolt fel, om ägaren inte upptäckt skadan när han bott där är det då rimligt att köparen skall upptäcka den. Man måste alltså dra fram badkaret för att hitta den. Vem eller vems försäkringsbolag är ansvarigt och skall stå för kostnaden? Badrummet är ej nyligen reparerat. Efter att ha köpt en lägenhet och bolagen med sina jurister bakom sig känner man sig ganska utlämnad. Man blir tacksam när man hittar en sådan här sida där man kan få vägledning.

Answer 1

Som huvudregel ansvarar bostadsrättshavaren för lägenhetens skick, men för reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada svarar normalt bostadsrättsföreningen, såvida inte bostadsrättshavaren av vårdslöshet eller försummelse förorsakat skadan (Se 7 kap 12 § bostadsrättslagen, http://lagen.nu/1991:614)

Om skadan uppstått pga vattenledningsskada och inte är orsakad av säljarens försummelse svarar således normalt bostadsrättsföreningen för skadan.

Om skadan inte uppstått pga vattenledningsskada gäller följande:

Vid köp av bostadsrätt mellan privatpersoner gäller i första hand avtalet mellan säljare och köpare. Om den aktuella frågan eller situationen inte finns reglerad i avtalet gäller i andra hand Köplagen (KöpL). Varan skall anses felaktig om dess beskaffenhet avviker från vad som avtalats eller om den avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta (17 § KöpL). Varan skall även anses felaktig om den inte överensstämmer med uppgifter som säljaren lämnat vid försäljningen, t.ex. att säljaren uttryckligen har uttalat något om varans beskaffenhet (18 § KöpL). Vidare krävs att felet fanns där redan före köpet, vilket det inte verkar råda några tveksamheter om i ditt fall (21 § KöpL).

Har säljaren i avtalet tagit in en klausul om att varan säljs i ”befintligt skick” är denna friskrivning inte giltig om varan är i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter (19 § KöpL).

Har man som köpare undersökt varan före köpet får man inte som fel åberopa sådant man märkte eller borde ha märkt vid undersökningen (20 § KöpL). Har man som köpare inte upptäckt bristen vid undersökningen blir det då fråga om en objektiv bedömning. Det innebär att om en normalt begåvad och på området normalt bevandrad lekman skulle ha kunnat upptäcka felet vid en tillräckligt noggrann undersökning är felet upptäckbart och då får köparen själv stå för det medan brister som kräver en betydande insats för att upptäckas eller brister av dold karaktär kan göras gällande gentemot säljaren. Har säljaren uppmanat köparen att undersöka varan får också det betydelse för bedömningen då undersökningsplikten utökas ytterligare. Huruvida säljaren kände till bristen eller inte har dock ingen betydelse.

Är varan felaktig och beror det inte på köparen eller något förhållande på hans sida får köparen kräva avhjälpande, omleverans eller prisavdrag eller häva köpet samt dessutom kräva skadestånd. Han får även hålla inne betalningen (30 § KöpL). Köplagen hittar du www.lagen.nu/1990:931

I ditt fall blir det därmed avgörande huruvida du undersökt bostadsrätten och i sådant fall huruvida en normalt bevandrad lekman skulle ha kunnat upptäcka felet.

Med vänlig hälsning