Reklamationstid vid fel avseende köp av bostadsrätt

Question

Jag sålde min bostadsrätt för cirka 2,5 år sedan och nu har köparen hört av sig med ett utlåtande rörande badrummet, inspektion utförd av en legitimerad person. Detta utlåtande säger att badrummet inte är renoverat enligt gällande föreskrifter från branschstandard PER. Nu har köparen ställt en fodran till mig för att åtgärda detta. I fallet så kan jag ange följande fakta.

Badrummet renoverades 1998, då av mig kontrollerat att firman var behörig enligt PER och att hantverkaren hade legitimation för jobbet.

Lägenheten såldes 2003 oktober, standardkontrakt via mäklare upprättades med formuleringar befintligt skick, köparen har uppmanats att noggrannt undersöka skicket på lägenheten, from tillträdesdagen så övertar köparen säljarens skyldigheter.

I november 2005 inspekterades badrummet i lägenheten och yttrandet sammanställdes.

I december 2005 får jag samtalet om att köparen vill ha kontakt med entrepenören som gjorde jobbet för rättelse/åtgärd. Jag går hem o letar o letar ännu mer, papprena är borta i flytten till den nya bostaden. Detta meddelas till köparen som undrar hur vi går vidare varpå jag svarar att detta skall anmälas till köparens försäkringsbolag. Köparen svarar att detta har denne redan gjort och bolaget vill inte ta i detta pga just inte fackmannamässigt utfört arbete. Jag skall tillägga att jag inte kommer ihåg namnet på firman som gjorde jobbet och sökningar på nätet ger inte något resultat, firman kan således ha gått i konkurs. Också värt att nämna är att jag under mitt boende i lägenheten inte sett till något av det som påpekats i yttrandet som ligger till grund för yrkandet mot mig.

Köparen vill att vi träffas och reder ut olika saker i jan 2006 och det gör vi. Med vid denna träff så finns olika parter, förloppet gås igenom och några saker klaras ut och andra frågeställningar väcks med vilka jag hoppas kunna få en vägledning om det är värt att säga nej till yrkandet eller om det är bättre att göra upp.

Frågställningar.

Kan köparen kräva rättelse eller del av rättelse av mig som säljare så här långt (mer än 2 år) efter överlåtelsen av lägenheten vad gällande "dolda fel" som jag anser att det handlar om?

Enligt konsumentköplagen så har man reklamationsrätt i upp till två år efter köpet för bostädsrätter som det handlar om, trumfar byggarantitiden med sina 10 år över konsumentköplagens 2 års garantitid?

Om byggarantin går före lagen, finns det då möjligheter att räkna av eller maximera beloppet som det handlar om?

Jag tänker på det mål som HD avkunnade dom för 1998, då rörande en nedsättning av slutpriset för en insektsskadad lägenhet. Domen var något konstig vid mina sökningar på internet, men kontentan var att nedsättningen hamnade på 10000 sek till slut tror jag.

Rörande budgivningen på lägenheten som det var vid tidpunkten för försäljningen, skulle detta kunna jämställas med konsumentköplagens paragraf för auktioner och produktens befintliga skick vid försäljningstillfället?

Jag är tacksam för en tolkning av fallet.

Answer 1

Då det gäller ett köp mellan två privatpersoner gäller köplagen och inte konsumentköplagen. Enligt köplagen måste köparen enligt 32 § 2 st reklamera fel inom två från det att köparen tog emot varan, vid köp av bostadsrätt anses denna tidpunkt vara när köparen får tillträde till lägenheten. I annat fall preskriberas köparens anspråk mot säljaren.
Undantag gäller enligt 32 § 2 st om säljaren lämnat garanti som sträcker sig längre än två år och enligt 33 § om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro heder.
Någon garanti föreligger knappast i ditt fall. Det verkar inte heller finnas någon grund för säljaren att hävda att du handlat grovt vårdslöst osv.

Köparen har uppmanats att undersöka lägenheten och enligt 20 § 2 st gäller att han inte som fel får åberopa det han borde märkt vid undersökningen. Detta gäller också om köparen utan godtagbar anledning underlåtit att följa
säljarens uppmaning att genomföra en sådan undersökning.

Du kan också invända att bostadsrättslägenheten är såld i befintligt skick (som tydligen framgick av ert kontrakt) och att några förutsättningar enligt 19 § KöpL att underkänna friskrivningsklausulen inte föreligger.

Den tioåriga garantitiden du nämner i frågan betyder att du som beställare av badrumsarbetet har rätt att göra gällande fordran p g a fel inom tio år mot firman som renoverade badrummet. Denna preskriptionstid har ingenting med
ditt förhållande med köparen att göra, utan mellan er gäller köplagens två år. Nu verkade det ju dessutom inte finnas någon firma att få tag på.

I rättsfallet (NJA 1998 s 792) som nämns i frågan ansågs en bostadsrätt vara behäftad med fel trots att en friskrivningsklausul fanns, då köparna inte ansågs kunnat märka att det fanns kackerlackor i lägenheten vid undersökningstillfället. I detta fall reklamerades felet i tid.

I ditt fall torde utgången i rättsfallet inte ha någon betydelse då din köpare har reklamerat för sent och alltså förlorat sin rätt att påkalla fel överhuvudtaget.
Köplagen hittar du http://lagen.nu/1990:931.