Byte av lägenhet och normalt slitage

Question

Hej!
Min syster och svåger skall separera. De bor i en fyra sedan sju år tillbaka. De har nu varit i kontakt med hyresvärden för att kolla om de får byta lägenheten mot två mindre, men det var ett tvärt NEJ! Kan de gå vidare till hyresnämnden med detta? Hur stor chans är det att de får rätt där?
Sedan så har deras nuvarande hyresvärd en bestämd regel, att man bara får ha ett visst antal hål i väggarna efter tavlor, skåp mm. Jag tror han har satt antalet till 10 st. Kan ha verkligen ha rätt i detta? Vad är normalt slitage efter sju år?
Tacksam för svar!

Answer 1

Hej!

Vid ett byte måste samtliga berörda hyresgäster ha samtycke av sina hyresvärdar eller tillstånd av hyresnämnden, se 35 § hyreslagen. Således behöver även de nya hyresgästerna söka tillstånd i hyresnämnden. Förfarandet är dock enkelt och gratis. Man kan ofta klara sig utan ombud.

För att få igenom kravet på byte krävs enligt 35 § hyreslagen att:
1. att beaktansvärda skäl finns,
2. att hyresvärden saknar anledning att vägra samtycke,
3. att särskilda skäl inte talar emot godkännandet, såsom svarta pengar (jfr 65 § hyreslagen).

Det viktigaste för din syster är att visa att det finns beaktansvärda skäl. Det innebär att de måste visa att de vinner på den här lösningen, exempelvis att hon behöver en större lägenhet, billigare lägenhet, en lägenhet som är närmare arbetet osv. I ert fall handlar det väl delvis om (ev) en billigare lägenhet samt att ni behöver två på grund av skilsmässan. Det finns praxis att byte till en mindre lägenhet på grund av skilsmässa är beaktansvärda skäl, men det är ovisst om detta även gäller strävan att få två lägenheter. Det är därför omöjligt att ge ett definitivt svar, utan din syster får låta sitt ärende prövas av att hyresnämnden.

Hyresvärden kan ha anledning att vägra samtycke om den nya hyresgästen inte är skötsam eller har problem med betalningen av hyran, men det är oftast inga större problem. Särskilda skäl som talar emot är främst förekomsten av svarta pengar, något som är olagligt enligt 65 § hyreslagen. Det kan exempelvis vara ett krav på betalning för att bytet ska ske. Sådant bör man avhålla sig helt ifrån.

Din andra frågeställning rörde din systers hyresvärds begränsningar i användandet. En sådan regel är helt utan verkan då hyreslagen är tvingande, 1 § 5 st, och har en regel som ger hyresgästen rätt att sätta upp tavlor, borra i väggen osv. i nivå med vad som är att anse som normalt slitage, jämför 24 a § hyrelagen. Således ska in syster överhuvudtaget inte bry sig om hyresvärdens begränsning. Hon blir bara ersättningsskyldig för onormalt slitage och skada skapad genom vårdslöshet, se 24 § hyreslagen, vilket ej är fallet i denna situation. 24 a § hyreslagen ger vidare hyresvärden rätt för ersättning vid bruksvärdesminskning, men det är inte aktuellt här.

Hoppas det löser sig!

Med vänliga hälsningar