Hyreskontrakt och förutsättningar för lägenhetsbyte

2006-05-12 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA
Hyreslag? Min mor och far har en 3a men kontraktet står på min far. Dom är gifta sedan 30 år och jag undrar om kontraktet då står för båda? Min mor tänker byta sin del i en 3a mot en 1a som är farmors lägenhet pga sjukdom. Jag har för mig att vi har giltiga skäl för bytet enligt lagen? MVH Sonen
SVAR
Hej!

Situationen regleras helt riktigt i Hyreslagen (12 kap. JB)
Se http://www.lagen.nu/1970:994

Det faktum att dina föräldrar har varit gifta i 30 år innebär inte att de båda i lagens mening är hyresgäster eller avtalsparter.

Din mor har däremot enligt 47 § rätt att överta hyreskontraktet om din far säger upp hyreskontraktet, om hans hyresrätt blir förverkad p.g.a. misskötsamhet eller om han avlider.

Jag vet inte om du menar att din mor ska byta sin del i lägenheten ovan eller om det rör sig om en annan lägenhet.

Oavsett vilket förutsätter ett lägenhetsbyte att din mor står på ett eget hyreskontrakt och således själv är hyresgäst.

Om jag tolkat din fråga rätt har hon i nuläget inte det. Jag redogör ändå kort för förutsättningar för lägenhetsbyte enligt 35 § HL (12 kap JB)

Om hyresvärden motsätter sig bytet krävs hyresnämndens tillstånd. Hyresgästen måste ha "beaktansvärda skäl" för bytet och bytet får inte medföra "påtaglig olägenhet" för hyresvärden. Vidare får inte heller "andra särskilda skäl" tala emot bytet.

Beaktansvärda skäl
Tyvärr vet jag inget om din mors skäl till bytet. Huruvida hyresnämnden anser dina skäl tillräckliga är svårt att avgöra eftersom bedömningen i hög grad beror på omständigheterna i ditt enskilda fall och att olika hyresnämnder kan ha olika praxis beroende på t.ex. bostadssituationen på orten.

Påtaglig olägenhet för hyresvärden
Om det finns misstanke om att den tilltänkte hyresgästen, alltså personen som övertar din lägenhet vid ett lägenhetsbyte, kommer att missköta sig eller inte betala hyran kan detta vara ett hinder mot att byte får ske.

Misstankarna kan inte vara grundade på vilka lösa grunder som helst, men om den tilltänkte hyresgästen exempelvis har bristande betalningsförmåga(betalningsanmärkning etc) kan detta vara tillräckligt för att denne skall behöva ställa säkerhet och/eller presenterar en godtagbar ekonomi.

Andra särskilda skäl
Denna formulering syftar främst till att stävja olaglig "handel" med hyresrätter. Det är straffbart att ta betalt för en hyresrätt enl 65 § Hyreslagen.

I vissa specifika fall kan bytesrätt saknas trots att hyresgästen har beaktansvärda skäl, det inte medför påtaglig olägenhet för hyresvärden och inga andra särskilda skäl talar emot bytet.

Exempel kan vara att lägenheten hyrs i andra hand eller att lägenheten utgör en del av upplåtarens(hyresvärdens) egen bostad. (För mer information om undantagssituationerna hänvisas till 35 § andra stycket i Hyreslagen)

Hoppas du fick svar på din fråga - annars är du välkommen att återkomma.

Lycka till!

Med vänliga hälsningar
Daniel Waerme
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Övrigt (2108)
2021-12-03 Vad kan du göra åt grannen som knackar i väggen när du sover samt skriker?
2021-11-30 Får jag bygga en brygga utan markägarens tillstånd?
2021-11-30 Ofullständig fråga.
2021-11-30 Kostnad vid tvångsförsäljning

Alla besvarade frågor (97650)