Återbetalning av oskälig hyra

2006-03-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA
Hej! Jag skulle verkligen behöva er hjälp och expertis. Jag har hyrt ut min lägenhet i andra hand och har nu fått brev från hyresgästen genom hyresnämnden om oskälig hyra. Hyresgästen har 2 ggr förlängt kontraktet utan något snack om att hon tyckte det var oskälig hyra, men så fort hon flyttade ut kom kravet. Först bodde hon där i 12 månader(sedan gick kontraktet ut), vi förlängde det i 6 månader till innan det kontraktet gick ut. Sedan förlängde vi ännu en gång i 1 månad. Hon har sedan dag 1 känt till min kallhyra och mina omkostnader och hon inte sagt något om det förrän nu! Jag skulle vilja anse att enligt lagen nedan borde hon bara kunna kräva mig för den sista 1- och 6-månadersperioden och inte för den första 12-månadersperionden eftersom det kontraktet gick ut för länge sedan (mer än 3 månader): "För att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan enligt andra stycket skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten. Lag (1994:817)." TACK på förhand!
SVAR
Enligt JB 12:19 2 st. gäller i fråga om bostadslägenheter som hyrs ut i andra hand eller som av upplåtaren innehas med bostadsrätt att hyran får anknytas till den hyra eller årsavgift som upplåtaren betalar. Denna regel ger dock ingen rätt för en bostadsrättshavare att utan vidare ta ut självkostnad (d.v.s. årsavgift och kostnader för räntor på lån som tagits upp för att finansiera förvärvet m.m.). Även i sådant fall (såsom vi vanlig hyressättning) gäller bruksvärdeshyran (endast om lägenheten hyrs ut med möbler får ett påslag med ca 10 % göras).

En lägenhets bruksvärde är det praktiska värde den har ur hyresgästens synvinkel. Det är hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenhetens egenskaper som bestämmer dess bruksvärde. Olika individers skilda värderingar och behov påverkar inte bruksvärdet. Egenskaper som bestämmer en lägenhets bruksvärde är t.ex. storlek, modernitet, ljudisolering, läge inom huset, hiss, tvättstuga och garage.

Det är många som hyr ut sina lägenheter som inte känner till att de inte får ta ut mer hyra än ovan definierade bruksvärdeshyra. En del känner till reglerna men tar ändå ut en oskälig hyra. En anledning till att en person som hyr en sådan lägenhet inte säger något om hyran under hyrestiden är helt enkelt att denne inte vill komma i konflikt med uthyraren och därmed riskera att bli utslängd från lägenheten.

Ett ärende hos hyresnämnden inleds ofta med att part skickar in en skriftlig ansökan. Hyresnämnden skickar sedan en kopia till motparten. Båda parterna kallas sedan till ett muntligt sammanträde inför nämnden. Vissa enklare ärenden avgörs ibland utan sammanträde. Vid sammanträdet försöker hyresnämnden att förlika parterna. Kommer parterna inte överens kan hyresnämnden avgöra tvisten genom ett beslut.

I ditt enskilda fall kommer du alltså att bli kallad till sammanträde, där hyresnämnden fungerar som medlare mellan dig och din hyresgäst. Det bästa är naturligtvis om ni kan komma överens, du kan exempelvis medge en del av kravet och hyresgästen kanske går med på detta. I det fall ni inte kommer överens måste däremot alltså beslut tas av hyresnämnden. Hyresnämnden bedömer då vilken bruksvärdeshyra som ska gälla för lägenheten och i vilken mån hyran varit oskälig i förhållande till denna. Du kommer då att bli skyldig att betala tillbaka vad du tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta (JB 12:55 d § st. 2). För att hyresnämnden ska kunna pröva en ansökan om oskälig hyra måste ansökan ha kommit in inom tre månader från att hyresgästen lämnade lägenheten (JB:55 d § st. 4). Det avgörande för denna regel är inte huruvida ett kontrakt har löpt ut tidigare än för tre månader sedan. Det avgörande är helt enkelt när hyresgästen lämnade lägenheten. Din hyresgäst kan alltså kräva tillbaka hyra även för den första 12-månadersperioden. Däremot finns en regel som säger att återbetalningen av hyran inte får avse längre tid tillbaka än två år före dagen för ansökan. Denna regel blir dock inte användbar i ditt fall.

Beslut kan i vissa fall överklagas hos Svea hovrätt (”återbetalning av en oskälig hyra vid upplåtelse av en bostadslägenhet i andra hand” är ett sådant beslut ).

Om det ligger till så att du tagit en för hög hyra har jag tyvärr inga särskilda råd om vad du kan göra, annat än att försöka vara så tillmötesgående som möjligt under sammanträdet och försöka få en förlikning om ett lägre belopp än det skulle bli enligt beslut från hyresnämnden. Det är ganska vanligt att andrahandshyresgäster kräver tillbaka pengar på detta sätt och i den mån de kan bevisa att de betalat för mycket ska de också få tillbaka sina pengar.

Jordabalken finner du här .


Sofie Olofsson
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Övrigt (2108)
2021-12-03 Vad kan du göra åt grannen som knackar i väggen när du sover samt skriker?
2021-11-30 Får jag bygga en brygga utan markägarens tillstånd?
2021-11-30 Ofullständig fråga.
2021-11-30 Kostnad vid tvångsförsäljning

Alla besvarade frågor (97647)