FrågaFASTIGHETSRÄTTÖvrigt24/11/2008

Säljarens felansvar vid dolt fel i fastighet

Vi sålde en trävilla från 1984 för 4 månader sedan. Vi har bott där i 8 år. Köparna har nu efter 4 månader hittat ett fel på ett rör vid avloppsbrunnen utomhus på bilparkeringen framför huset. De menar att röret blivit knäckt av att ett träds rötter vuxit in och förstört det. För detta kräver köparna uppskattningsvis minst 50.000 för att åtgärda detta. Vi som säljare har aldrig upplevt något fel från denna brunn. Vid besiktning av huset kontrollerades aldrig detta. Är det verkligen riktigt att köparen kan kräva oss som säljare på ansvar för detta och dessutom att vi ska betala minst 50.000 för att gräva upp plattor mm och ner och fixa röret?

Lawline svarar

Hej, Enligt JB (se lagen https://lagen.nu/1970:994) har köparen en omfattande undersökningsplikt vid köp av fast egendom, 4:19§ 2st. Denna undersökningsplikt omfattar dock inte dolda fel. Ett dolt fel är ett fel som en tillräckligt kunnig person inte kunnat upptäcka. Med en tillräckligt kunnig person avses en normalt bevandrad och erfaren lekman. I detta fall handlar det med största sannolikhet om ett dolt fel då felet inte skulle ha kunnat upptäckas om man inte grävt upp marken etc och såna ingrep omfattas inte av undersökningsplikten, NJA 1975 s. 545. Huvudregeln är då att säljaren bär ansvaret för felet. Det spelar ingen roll om ni som säljare inte själva kände till felet vi försäljningen. Ansvaret gäller i 10 år från det att köparen tillträtt fastigheten, 4:19b§. Det fel som uppkommit kan ge avdrag på köpeskillingen, 4:12§. Hur stort avdraget blir beror på felets omfattning och kostnader för att åtgärda felet. Det finns dock begränsningar även i säljarens felansvar. I detta fall rör det sig om ett hus som är drygt 20 år gammalt och det vore orimligt om säljaren skulle svara för alla eventuella fel. Ju äldre huset är desto mindre blir utrymmet för säljarens felansvar. En objektiv, abstrakt bedömning av vad köparen kan förutsätta ska ligga till grunden för bedömningen om säljarens ansvar. Utifrån de uppgifter du lämnat i frågan är det svårt att ge ett konkret svar men jag anser att det inte helt otroligt att detta fel är något köparen får räkna med. Ett exempel där felansvar hos säljaren inte förelegat är RH 1997:22. Där var huset dock betydligt äldre och felet bestod i rötangrepp så jag kan inte dra några direkta slutsatser utifrån fallet. I beaktande vid bedömningen tas hänsyn till inte bara byggnadens ålder utan också art. Är det en tomt med stora träd är risken större för denna typ av fel och då minskar även säljarens felansvar. Med vänlig hälsning
Lovisa CronstedtRådgivare
Public question details image

Boka tid med jurist

Behöver du hjälp med ärenden relaterade till Fastighetsrätt och Övrigt? Våra duktiga jurister kan hjälpa dig!

Fyll i formuläret så svarar en av våra jurister dig inom 24 timmar. Juristen kommer att kontakta dig och ge dig ett tidsestimat och ett prisförslag för att hjälpa dig med att lösa ditt ärende

0 / 1000