Uppskovsavdrag vid avyttring av bostadsrätt

Question

Hej,

Jag har blivit erbjuden att köpa en bostadsrätt till ett bra (lågt) pris. Jag funderar på att köpa den, förbättra den och sälja den inom ett år. Antag att jag gör en vinst, alltså att försäljningspriset är högre än inköpspris+förbättringsutgifter. Jag förstår att jag inte kan få uppskov med kapitalvinsten, eftersom man ska ha bott i bostaden i minst 1 år. Nu till frågorna:

Kommer jag att beskattas mer när jag köper och säljer bostadsrätten i "spekulativt" syfte, och jag alltså kommer att äga bostaden under så kort tid?

Spelar det någon roll om jag själv bor i bostaden eller om jag hyr ut den, under den korta tid jag äger den?

Answer 1

Hej!

Allmänna bestämmelser beträffande kapitalvinster och kapitalförluster finns i 44 kap. inkomstskattelagen (IL). Enligt kapitlets 13 § skall kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskat med eventuella utgifter för avyttringen (t.ex. mäklararvoden) och ett omkostnadsbelopp. Med det senare avses enligt 44 kap. 14 § IL anskaffningsutgifter ökat med förbättringsutgifter, men enligt 46 kap. IL finns särskilda bestämmelser beträffande avyttring av bostadsrätter - exempelvis får enligt kapitlets 10 § enbart förbättringsutgifter som hänför sig till något av de fem föregående beskattningsåren räknas till omkostnadsbeloppet och i 18 § finns regler om kvotering.

Om det uppstår en kapitalvinst enligt ovan, skall denna enligt 41 kap. 1-2 §§ IL beskattas i inkomstslaget kapital där skattesatsen enligt 65 kap. 7 § IL är 30 % av överskottet - kapitalvinsten från försäljningen av bostadsrätten skall med andra ord inte ses isolerat, utan det är det samlade resultatet i inkomstslaget kapital som det beräknas enligt 41 kap. 12 § IL, som blir föremål för beskattning. Att kapitalvinsten uppstår till följd av vad du kallar för ”spekulativ verksamhet” torde inte förändra någonting så länge du inte bedriver någon form av näringsverksamhet.

Enligt huvudregeln i 44 kap. 26 § skall en kapitalvinst tas upp som intäkt det beskattningsår då tillgången avyttras. Eftersom att det belopp som erläggs i skatt kommer att minska det kapital (d.v.s. ersättning från den sålda bostaden) som kan återinvesteras i en ny bostad, finns det betydande risker för att många inte skulle kunna byta bostad - dessa s.k. ”inlåsningseffekter” har därför försökt lindras genom bestämmelserna kring uppskovsavdrag. Dessa bestämmelser skall med andra ord inte betraktas som ett sätt att kringgå skyldigheten att betala skatt, utan är endast en möjlighet för säljaren att skjuta upp beskattningen till en senare tidpunkt.

För att kunna utnyttja möjligheten till uppskovsavdrag krävs det enligt 47 kap. 2 § IL att;

1. kapitalvinsten (som är föremål för uppskov) har uppkommit till följd av avyttring av en ”ursprungsbostad”,

2. man har, eller har för avsikt att förvärva en ”ersättningsbostad”, och

3. man har, eller har för avsikt att bosätta sig i ersättningsbostaden.

Med ursprungsbostad avses enligt 47 kap. 3 § en sådan ”privatbostad” som utgör den skatteskyldiges ”permanentbostad” vid tidpunkten för avyttringen. En privatbostad kan vara ett småhus eller en bostadsrätt som till övervägande del (mer än 50 %) används, eller är avsedd att användas av ägaren (eller någon närstående till honom) för permanent boende eller som fritidsbostad. Om bostaden uppfyller kraven för privatbostad krävs det enligt ovan även att denna betraktas som permanentbostad - med detta menas en bostad där den skatteskyldige antingen har varit bosatt ett år närmast avyttringen eller tre av senaste fem åren.

Om du säljer bostaden innan ett år har förlöpt torde det stå klart att du inte kan erhålla uppskov med beskattningen (den kan ju inte ses som din permanentbostad). Att din bostad är uthyrd kan ha betydelse för huruvida den kan betraktas som en privatbostad enligt ovan. För att din bostadsrätt skall kunna betraktas som en sådan krävs det som sagt att den helt eller till övervägande del används, eller är avsedd att användas för ditt egna (eller dina närståendes) permanent- eller fritidsboende. Det räcker emellertid med att bostaden är avsedd att användas som privatbostad, att den är uthyrd till någon utomstående innebär inte per automatik att den förlorar sin status som privatbostad - detta bör du undersöka närmare då bedömningen är beroende av omständigheterna i det enskilda fallet.

Mvh