Vad krävs för att kunna vräka en förstahandshyresgäst

Question

Hej,
Vilken bra tjänst ni har!! Min fråga: jag sitter i styrelsen i en relativt nybildad bostadsrättsförening. Vi har upptäckt att några personer hyr ut sina lägenheter i andra hand utan tillstånd, detta kan ha pågått under flera år. Vad krävs för att kunna vräka en förstahandshyresgäst som hyr ut lägenheten utan tillstånd? Vi har t ex en förstahandshyresgäst som bor på annan ort och låter sin mamma bo i lägenheten. Hyresgästen slarvar med hyran och mamman stör och har mycket fester i huset. Hur går man till väga? Besittningsrätt för andrahandshyresgästen kan väl inte finnas om man inte har haft ett giltigt andrahandskontrakt?? Kan man bli av med även en bostadsrättsinnehavare som hyr ut utan tillstånd?

Answer 1

Om en hyresgäst åsidosätter sina avtalsenliga skyldigheter, riskerar han att hyresrätten förverkas, dvs. att han förlorar sin hyresrätt och får lämna lägenheten i förtid. Det är endast vissa allvarliga kontraktsbrott från hyresgästens sida som kan medföra förverkande. Sådana kontraktsbrott kan vara att underlåta att betala hyran, åsidosätta sina skyldigheter att tillse att andra boende inte utsätts för störningar samt att utan erforderligt samtycke eller tillstånd upplåta lägenheten i andra hand. Vid uthyrning i andra hand har förstahandshyresgästen det yttersta ansvaret för sin hyresgäst. Förhållandet mellan förstahandshyresgästen och hyresvärden består, vilket innebär att förstahandshyresgästen fortfarande måste uppfylla sina avtalsenliga skyldigheter.
Bostadshyresavtal löper normalt tills vidare, från en viss tidpunkt fram till att någon av parterna säger upp avtalet. Under denna period har hyresgästen ett direkt besittningsskydd. Säger en hyresvärd upp hyresavtalet kan hyresgästen genom sitt besittningsskydd ändå ha rätt till förlängning av hyresavtalet. Dock kan hyresvärden åberopa hyresgästens bristande behov, vilket är en besittningsbrytande grund, och därigenom förhindra en förlängning av hyreskontraktet. Det är därför viktigt att visa att man har ett behov av sin lägenhet och att man har en anledning till varför man vill hyra ut i andra hand, t.ex. studier eller arbete på annan ort.
Bostadsrättsinnehavaren skall liknande i sin användning av lägenheten respektera de som bor i omgivningen och se till att de inte utsätts för störningar. Han skall även rätta sig efter de särskilda regler som finns i föreningen. Bostadsrättsinnehavaren har det yttersta ansvaret för att dessa regler följs och hans hyresgäst faller således in under hans ansvar. Att bortse från dessa skyldigheter är grund för att nyttjanderätten till bostadsrätten blir förverkad och föreningen är således berättigad att säga upp bostadsrättsinnehavaren till avflyttning. Uthyrning av sin lägenhet i andra hand får inte ske utan styrelsens samtycke. Går inte styrelsen med på andrahandsupplåtelse får bostadsrättsinnehavaren vända sig till hyresnämnden som kan lämna ett tidsbegränsat tillstånd för andrahandsuthyrningen.

Vid en kortvarig upplåtelse i andra hand av en hyreslägenhet eller bostadsrättslägenhet är parterna normalt inställda på att uthyrningen är tillfällig och faktiskt skall upphöra. Något besittningsskydd tillges därför normalt inte andrahandsuthyrningar som varar under 2 år.

I Ert fall rekommenderar jag att Ni kontaktar hyresnämnden för ytterligare information inför inledande av ev. förverkandetvist. Alla hyrestvister kan hänskjutas till hyresnämnd för medling. Vid misslyckad medling görs en utredning om tvisten ligger inom nämndens kompetensområde eller om parterna skall väcka talan vid tingsrätt.