Fastighetsklassificering

Question

Skattemässig klassificering av inkomster från fastighet - privatbostad eller näringsfastighet? Jag funderar på att köpa en villa med 3 lägenheter (hyreshus enligt taxeringen). Jag skulle inte själv bo där utan använda huset för uthyrning. Vad krävs för att den ska kunna klassas som privatbostad enligt reglerna för fritidshus? Jag har förstått att det räcker att jag eller närstående använder huset som fritidshus någon vecka per år för att det ska klassas som privatbostad. Dock har jag inte hittat någon definition på fritidshus. Kan vilken typ av hus som helst klassas som fritidshus bara det används som det? Har det t.ex. betydelse om huset är permanentbonat? Spelar det någon roll vart huset ligger? Eller finns andra aspekter som avgör detta? Vad säger praxis? Jag läste någonstans att bara småhus kan vara privatbostäder. Vad är definitionen på ett småhus i praxis?

Answer 1

Hej!

En fastighet klassificeras antingen som en privatbostads- eller näringsfastighet - en och samma fastighet kan m.a.o. inte vara en blandning av både privatbostads- och näringsfastighet. Då olika skattemässiga regelverk tillämpas på inkomster från privatbostads- respektive näringsfastigheter är det viktigt att avgöra till vilken av dessa två kategorier en fastighet skall anses höra.

Med privatbostadsfastighet avses enligt 2 kap. 13 § inkomstskattelagen (IL), ett ”småhus” som utgör en ”privatbostad” (även obebyggd tomtmark som är avsedd att bebyggas med en privatbostad betraktas som en privatbostadsfastighet). Av detta kan man konstatera att gränsdragningen utgörs av en tvådelad bedömning, där såväl fastighetens karaktär som ägarens avsikt med fastighetens användning skall beaktas.

Med småhus avses enligt 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen en byggnad (t.ex. villor, radhus, kedjehus och fritidshus) som är inrättad för bostad åt en eller två familjer (en- respektive tvåfamiljshus). Under förutsättning att byggnaden ligger på ett lantbruk, kan (enligt samma lagrum) även en byggnad som är inrättad för bostad åt tre till tio familjer betraktas som småhus - enligt 2 kap. 9 § IL kan en sådan byggnad emellertid inte betraktas som privatbostad och kan således inte heller utgöra en privatbostadsfastighet. Enligt 2 kap. 8 § IL definieras en privatbostad (då enfamiljshus avses) som ett småhus som till ”övervägande del” (mer än 50 %) används av ägaren eller någon till honom närstående för antingen permanent- eller fritidsboende. För tvåfamiljshus krävs att det till ”väsentlig del” (minst 40 %) används på ovannämnt sätt. Viktigt att notera är att det i båda fallen är ägarens (eller hans närståendes) avsikt med byggnadens användning som beaktas - att den tillfälligtvis används på annat sätt innebär m.a.o. inte att byggnaden per automatik förlorar sin karaktär sin privatbostad. Vid bedömningen av vad som är den övervägande respektive väsentliga användningen av byggnaden, är det byggnadens yta som skall beaktas. I praxis (RÅ 1998 not 38) har därför (som du nämner i frågan) ett fritidshus (i detta fall en fjällstuga som uppfyllde kraven för ett småhus) ansetts utgöra en privatbostad, trots att det användes av ägaren under endast två veckor per år för att under resterande tid vara utbjudet för uthyrning. Huruvida en byggnad kommer att bedömas som privatbostad eller inte, är emellertid mycket svårt att försöka ge något allmänt svar på då bedömningen blir avgörande av omständigheterna i varje enskilt fall.

Enligt 2 kap. 14 § IL framgår att fastigheter som inte är privatbostadsfastigheter skall betraktas som näringsfastigheter. Om man ser till den fastighet som du funderar på att köpa så kan den troligtvis inte betraktas som ett småhus då byggnaden är inrättat för bostad åt tre familjer och av denna anledning kan den inte heller klassificeras som en privatbostadsfastighet.

Mvh