Dold äganderätt i fastighet

Question

Dold äganderätt, hur vet man att den gäller?
Min far har dött och bodde tillsammans med fru och ett barn gemensamt. Jag är särkullbarn.
Min fråga är om jag kan väcka frågan om dold äganderätt, för att min far varit med och byggt upp tre fastigheter tillsammans med frun, men äger ingen nu.
Frun är och har varit skriven på samtliga fastigheter men min far har byggt husen (själv).
Allt står skrivet på frun och jag vet att det är taktisk för att särkullbarnet (jag) inte ska få något (troligen inte min fars åsikt). Det finns ett äktenskapförord som tar bort giftorätten. Testamente vet jag inget om just nu (väntar på bouppteckningen). Nästa fråga är: om min far inte äger något alls kan de låta bli att kalla mig till bouppteckning då. Tack på förhand!

Answer 1

Först och främst vill jag beklaga sorgen efter din pappa.

En dold äganderätt av en fastighet innebär obligationsrättsligt anspråk gentemot den skrivne ägaren. Anspråket kan förvärvas bl.a. genom arv. Om din pappa hade en dold äganderätt i fastigheten bör du alltså ärva den del av denna som finns kvar efter bodelningen.

Frågan är då om din pappa hade en dold äganderätt i fastigheten. Förutsättningarna för dold äganderätt behandlades bl.a. i NJA 2004 s. 397 där HD uttalade följande.

”De rekvisit som uppställs för att en familjerättslig dold samäganderätt skall godtas är att egendomen inköpts för gemensamt bruk, att den make eller sambo som inte utåt framträder som ägare har lämnat ett ekonomiskt bidrag till köpet samt att båda parterna avsett att äganderätten skall vara gemensam. Avgörande för bedömningen är förhållandena vid tidpunkten för förvärvet, även om senare inträffade omständigheter kan ha ett bevisvärde för dessa förhållanden.” (se s. 405 f)

Det är dock viktigt att påpeka att den gemensamma partsutsikten inte måste vara uttalad utan kan anses framgå implicit om båda parterna utgått från att föremålet skulle ägas gemensamt (se s. 406).

Som du förstår blir det oerhört svårt för mig att säkert bedöma hur förhållandena i just din situation passar in på rekvisiten. Om din pappas fru ägde fastigheterna, d.v.s. marken, sedan tidigare blir det svårt att hävda att fastigheterna köptes gemensamt.

Enligt JB 2:4 tillhör föremål som tillförts fastigheten av annan än fastighetsägaren inte fastigheten. Här handlar det inte om dold äganderätt utan bara om normalt ägande/samägande av själva byggnaderna d.v.s. lös egendom. Även om man skulle kunna ifrågasätta vem som äger själva byggnaderna är det dock tveksamt hur värdefulla de är utan marken de står på eftersom de inte går att flytta. I ett mål mellan sambor som rörde klart mindre tillbyggnader till en befintlig byggnad (NJA 1986 s. 513) valde HD att utgå från att det rörde sig om en gåva men det fallet är ganska olikt det här och jag har inte hittat någon praxis som passar bättre ihop med ditt fall. Kanske har du något att vinna här. JB hittar du http://www.lagen.nu/1970:994.

Jag har ingen praktisk erfarenhet av bodelning och arvskifte. När det gäller själva arvskiftet står det dock i ÄB 23:1 att samtliga universella arvtagare måste vara med. Bodelning ska förrättas av universella arvtagare och den avlidnes make tillsammans (ÄktB 9:5). Om du har för avsikt att ta en eventuell tvist råder jag dig att kontakta en advokat för mer specifik rådgivning. ÄB hittar du http://www.lagen.nu/1958:637 och ÄktB hittar du http://www.lagen.nu/1987:230.

Slutligen måste jag påminna om att jag är student, att detta är en komplicerad frågeställning och det är möjligt att någon med mer erfarenhet från området skulle ge ett svar som avviker från mitt.