Ändrad hyra under andrahandsuthyrning

Question

Kära Lawline!

Jag har en fråga angående 2a handuthyrning. Jag hyr ut min lägenhet under min vistelse utomlands i ett års tid. Under min tid utomlands har jag fått information om ett stambyte i lägenheten. Jag och hyresgästen har i dagsläget upprätthållit ett 2ahandskontrakt alá 12 månader, hyran + 10 % i avgift för möblemang exklusive el.

Min fråga till Er är följande;

* På grund av stambytet kommer det utgå en hyresreduktion på 2 månader.

* De nästkommande 12 månaderna rabatteras hyreshöjningen med 50%.

* Först efter 14 månader kommer det utgår fullhyra.

Vad är enligt gällande hyreslagstiftning det korrekta att göra? Mina hyresgäster är väl införstådda med stambytet och dess konsekvenser.

Tack för svar och trevlig service!!

- En italienare med dålig koll på svenska hyresmarknaden

Answer 1

Hej Andreas,

Det är Jordabalken (JB) 12 kapitlet 19 § https://lagen.nu/1970:994#K12 som reglerar hyran mellan Dig och Din andrahandshyresgäst. Huvudregeln är att hyran som kan Du kan kräva av andrahandshyresgästen är den som står i avtalet mellan Dig och andrahandshyresgästen. Enligt undantaget i 19 § 2 stycket får Ni avtala att hyran som andrahandshyresgästen skall betala skall knytas till den summa Du betalar till Din hyresvärd.

Juridiskt sett så är avtalet mellan Dig och Din hyresvärd ett hyresförhållande, och avtalet mellan Dig och Din hyresgäst ett helt annat hyresförhållande, som inte påverkar varandra på något sätt (annat än om Du skulle bli av med ditt kontrakt). Om ni inte har avtalat att binda andrahandshyresgästens hyra till den summa som Du betalar till Din hyresvärd så är det beloppet i avtalet mellan Dig och andrahandshyresgästen som gäller. Om Du skulle låta Din andrahandshyresgäst betala samma hyra som Ni tidigare avtalat så förstår jag situationen så att hyran skulle bli högre än den Du betalar till Din hyresvärd under 2 månader. Problemet för Dig är att en andrahandshyresgäst som fått betala mer än den summa förstahandshyresgästen betalar kan gå till hyresnämnden i efterhand och få sin hyra prövad. Om andrahandshyresgästen vinner i hyresnämnden så får Du betala tillbaks överstigande belopp och ränta. Enligt hyresgästföreningen är det inte ovanligt att andrahandshyresgäster vinner en sådan prövning.

Om ni inte har avtalat att hyran som andrahandshyresgästen skall betala skall följa den hyra Du betalar till Din hyresvärd så rekommenderar jag att ni ändrar kontraktet i efterhand. En muntlig ändring är giltig angående hyra, men skriftligt är mer praktiskt. Det kan vara ekonomiskt och tidsmässigt besvärligt att hantera en andrahandshyresgäst som inte betalar det Ni kommit överens om pga missnöje, så min rekommendation är att Ni kommer fram till en lösning som passar Er båda.

För vidare läsning rekommenderar jag boken "Nyttjanderätt" av Folke Grauers och hyresgästföreningens hemsida.

Vänliga hälsningar