Lägenhetsbyte

Question

Jag har 1:a handskontraktet på en lägenhet och ska flytta till en större stad. Nu har jag fått erbjudande att byta kontrakt. Men den andra bostaden är en bostadsrätt och ägaren säger "Ja, jag äger lägenheten, men du har 1:a handskontraktet, vilket innebär att du kan byta den som vilket kontrakt som helst". För att det ska funka, om jag vill byta vidare, så måste ju jag kunna garantera nästa hyresgäst att han inte ska sälja den på ett tag. Vad gäller och vad ska jag tänka på när vi skriver kontrakt?

Answer 1

Hej,

En hyresrätt kan övergå till en ny person på två olika sätt. Antingen upphör hyresgästens avtal och hyresvärden tecknar nytt avtal med ny hyresgäst eller så sker en så kallad substitution, ett begrepp som även innefattar ett bytesförfarande.

Övergång av hyresrätt regleras i 12 kapitlet jordabalken, nedan kallad hyreslagen (HL). 32-38 §§ HL stipulerar villkoren närmare och 35 § handlar om just lägenhetsbyte, vilket är tillämpligt i ditt fall, se https://lagen.nu/1970:994#K12P35S1

Enligt 35 § HL får överlåtelse av hyresrätt ske i samband med lägenhetsbyte, om ditt syfte med bytet är att erhålla en ny bostad. Det är inte alls nödvändigt att bytet skall ske till en ny hyresrätt utan att byta till sig en bostadsrätt med ett hyresrättskontrakt är helt okej. Hyresvärdens tillstånd krävs dock och om denne ej tillåter substitutionen kan tvisten prövas av den lokala hyresnämnden.

Vid en eventuell prövning av möjligheten till byte måste du ha beaktansvärda skäl för bytet som anses väga tyngre än den olägenhet bytet medför din hyresvärd. Beaktansvärda skäl kan vara att du behöver den nya bostaden med hänsyn till studier eller en ny anställning, om lägenheten innehafts en kortare tid krävs ofta starkare skäl för att din sak skall bli godkänd. Hyresvärdens talan mot byte förstärks också naturligtvis om den tilltänkte hyresgästen lider av betalningssvårigheter eller liknande problem. Förhoppningsvis tillåter dock hyresvärden bytet i första ledet, utan tillstånd av antingen denne eller hyresnämnd går det som sagt ej att lagligen genomföra bytet.

Vad du skall tänka på vid ett kontraktsskrivande är framförallt att du inte kan ta emot någon ersättning för bytet då det enligt 65 § HL är strängt förbjudet att handla med hyresrätter, se https://lagen.nu/1970:994#K12P65aS1 I övrigt bör avtalet utformas så utförligt som möjligt för att undvika framtida missförstånd.

Tänk även på att möjligheten till bostadsbyte faller bort enligt 35 § 2 st HL om du:

1. Hyr ut hyresrätten i andra hand
2. Lägenheten utgör en del i hyresvärdens bostad
3. Lägenheten är belägen i ett en- eller tvåfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt

Hoppas att du har fått svar på din fråga
Med vänliga hälsningar