Allmänt om rättigheter vid fel i småhusentrepenad
Hej, jag har en fråga om en nyproducerad villa där ett entreprenadavtal har gjorts där ABS09 tillämpas med tillhörande bygglov som kopia. Efter avtalet tecknats begär entrepenören ändringar i bygglovshandlingar utan att meddela mig som köpare. Ändringen resulterar i att huset förskjuts ca 4m på tomten utan min vetskap. Detta upptäcks först ca2 år senare när garage planeras in. Detta har medfört att jag inte kan planera ytan som tänkt, huset har fått en annan vinkel vilket i sin tur påverkar möjlighet till garageplanering/carport (även den var inritad och hade bygglov vid köpetillfället) altanen, soltimmar, samt fri utsikt . Då huset enligt min mening har nu ett mindre värde och dessutom försämrad boendemiljö vill jag begära kompensation i detta. Efteråt har jag hört att entrepenören valde att ansöka om nya bygglov för att spara pengar på markarbete/sprängning vilket handlade om ca 100.000kr. Avtalet medger inte entrepenören att göra egna ändringar utan mitt godkännande. Vad har jag för möjlighet att driva detta vidare? Entrepenören har blivit informerad men väljer att nonchalera mina mail.
Tacksam för ett svar.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag förstår din fråga som att den entreprenör du anlitat ändrat i bygghandlingarna vilket resulterat i att huset nu placerats annorlunda från hur du beställt arbetet från början.
Jag utgår från att du beställt entreprenaden för huvudsakligen enskilda ändamål, dvs att du är en konsument.
Din fråga regleras i konsumenttjänstlagen (Ktjl) samt ABS09 (som bygger på konsumenttjänstlagen). Jag kommer i min framställning hänvisa till KtjL förutom i de fall annorlunda bestämmelser framkommer av ABS09.
För att besvara din fråga kommer jag redogöra för om det kan föreligga fel i entreprenaden och om så är fallet, under vilka förutsättningar du får reklamera felet och vilken ersättning du har rätt till.
kan det föreligga fel?
Enligt 9 § KtjL kan fel föreligga om näringsidkaren inte har iakttagit dina intressen eller underlåtit att samråda med dig rörande uppdraget (1 punkten). Vidare föreligger även fel om uppdraget inte utförs enligt avtalet (3 punkten).
Med hjälp av ovan nämnda paragrafer kan vi alltså konstatera att fel eventuellt föreligger enligt någon av dessa paragrafer. Näringsidkaren borde definitivt ha fört en dialog med dig om denne ansåg det nödvändigt att göra så omfattande förändringar i uppdraget som att flytta själva husets placering så långt (9 § första punkten KtjL). Det krävs däremot mer information än de du belyser i din fråga för att avgöra huruvida entreprenören iakttagit sin omsorgsplikt.
Enligt 9 § tredje punkten KtjL kan vi konstatera att uppdraget ska utföras enligt avtalet. Det kan enklast översättas till att du ska få huset byggt på det viset som ni kom överens om innan projektet påbörjades, dvs vid själva beställningen. Avviker huset från avtalet (beställningen) så föreligger fel enligt denna punkt. Utifrån det du tar upp i frågan är min bedömning att det kan aktualiseras fel enligt tredje punkten.
När får fel påkallas?
För småhus entrepenad är det slutbesiktning som är den kritiska tidpunkten för när man får göra fel gällande (jfr 58 § 2 stycket ktjl). Du får påkalla fel enligt 9 § KtjL upp till två år efter slutbesktning gjorts, även om den blivit godkänd (59 § ktjl). 2 årsperioden räknas från dagen då slutbesiktningen godkändes.
Du ska omedelbart reklamera felet till näringsidkaren (60 § ktjl).
Vad kan du begära ersättning för?
I och med att arbetet är avslutat är det således enbart ersättningsskyldigheten som är av intresse ( 31 § ktjl). För att ersättning ska utgå krävs det fyra förutsättningar: Det ska föreligga ett hinder mot att leverera enligt avtalet, att hindret ligger utanför näringsidkarens kontroll, att näringsidkaren inte skäligen kunde räkna med hindret, samt att näringsidkaren inte skäligen kunde ha undvikit eller övervunnit hindret.
Det är framförallt kontrollansvaret som kan bli en besvärlig juridisk fråga, jag kan inte lämna några konkreta bedömningar inom ramen för den informationen som du tar upp i din fråga. Men spontant får det sägas vara rimligt att kräva att näringsidkaren inte ändrar i handlingarna på det vis som skett.
Den skada som ersätts är de kostnader som krävs för att försätta dig i en position såsom om en felfri tjänst avlämnats. Det kan sammanfattas till att skadeståndet har en reparerande funktion och du ska alltså försättas i samma ekonomiska utgångsläge som om skadan inte skett. Vad gäller din upplevda försämrad boendemiljö finns det möjlighet att få ersättning för sådant obehag.
Sammantaget krävs det en mer grundlig utredning för att närmare kunna precisera exakt vilka kostnader/obehag du kan få ersättning för i sammanhanget.
Slutsats
Min bedömning är att det bör bli tämligen enkelt att konstatera fel. Var det möjligtvis kan uppstå problem är huruvida du gjort ditt anspråk gällande i tid (inom tvåårsfristen) samt vilka kostnader du exakt kan få ersättning för. Utifrån det du tar upp i frågan finns det definitivt omständigheter som är av intresse och som definitivt kan aktualisera legalt ansvar för näringsidkaren.
Om du önskar kan vi hjälpa dig med att utreda din situation närmare. Har du några följdfrågor eller önskar att komma i kontakt med oss är du välkommen att maila mig på: andre.blomquist@lawline.se
Hoppas du fick svar på din fråga,
MVH
