Ändring av arrendeavgift och besittningsskydd för bostadsarrende

2021-06-29 i Arrende
FRÅGA
Vi har en sommarstuga som ligger på arrenderad mark. Nu ryktas det om att markägaren vill höja arrendet från 5000 kr per år till 12000 kr per år.Avtalet löper ut den 31/12 2021 och har gällt i tio år. På marken finns ytterligare 14 tomter bebyggda med stugor som används sommartid. På marken finns inte tillgång till vatten och avlopp och endast ett fåtal av stugorna har inkopplad el. Dricksvatten hämtas i en borrad brunn som bekostats av stugägarna gemensamt. Allt underhåll av väg sköts och bekostas av stugägarna gemensamt. Avfallshanteringen sköts och bekostas av oss stugägare genom avtal med kommunen.Markägaren har själv en stuga för uthyrning i området som använder väg, brunn och soptunnor men bidrar inte till kostnaden (hyresgästen betalar till sommarstugeföreningan).Många av oss som har stugor i området har inte ekonomi att ha kvar stugorna med en så kraftig höjning av arrendet utan kommer att tvingas lämna området (och alla våra investeringar) av ekonomiska skäl. Blir också svårt att sälja med ett så högt arrende.1 Kan en höjning från 5000 till 12000 kronor anses skälig?2 Vad händer med våra stugor och övriga investeringar om avtalet sägs upp (av oss eller markägaren)?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!

Inledning

Din fråga aktualiserar huvudsakligen jordabalken (JB).

Utredning

Enligt 10 kap. 1 § JB anses bostadsarrende som huvudregel föreligga när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus. Begreppet bostadshus omfattar även fritidshus såsom sommarstugor. I 10 kap. 3 § JB fastslås att en part som vill ändra villkoren för ett bostadsarrende ska meddela sin motpart om detta skriftligen senast ett år före arrendetidens utgång. En begäran om villkorsändring ska ske enligt reglerna i 8 kap. 8 § JB. Ett arrendeavtal som inte sägs upp eller begärs ändras i rätt tid förlängs automatiskt på en tid om fem år enligt samma villkor.

Om en part begärt villkorsändring i tid och ändringen rör arrendeavgiftens omfattning ska enligt 10 kap. 6 § JB arrendeavgiften fastställas till ett skäligt belopp, om parterna inte kan enas. Avgiften ska därvid bestämmas så att den kan antas motsvara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt. Bestämmelsen syftar till att hindra kringgåenden av arrendatorns besittningsskydd enligt 10 kap. 5 § JB, det vill säga rätten till förlängning av arrendet efter uppsägning. Om markägaren kunde begära höjd arrendeavgift helt godtyckligt skulle det kunna användas för att underminera besittningsskyddet genom begärandet av orimligt höga belopp. Utgångspunkten för vad som är skälig arrendeavgift är vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala. I förarbetena anges att en jämförelse med andra jämförliga arrenden för att fastställa skälig arrendeavgift ska ske i första hand. Om relevanta jämförelseobjekt saknas bör hänsyn tas till exempelvis fastighetens beskaffenhet, läge, storlek, förekomst av vatten och avlopp, el och vägar. Med andra ord är bedömningen av vad som är en skälig arrendeavgift helt beroende av omständigheterna i varje enskilt fall.

I ditt nu aktuella fall kan följande konstateras. Enligt min uppfattning har markägaren i ert fall försuttit sin möjlighet till begäran om villkorsändring, eller för den delen uppsägning, eftersom tioårsarrendet löper ut i slutet av året och din formulering om att det "ryktas" om ändringar innebär att ingen begäran om villkorsändring ännu skett. Eftersom det är mindre än ett år kvar till årets slut är det därmed för sent för såväl markägaren som arrendatorerna att säga upp arrendet eller begära villkorsändring. Därmed kommer enligt min uppfattning ert arrende förlängas på samma villkor med fem år vid årsslutet. För det fall att jag missförstått din fråga eller att markägaren om dryga fyra år återkommer och begär höjning av arrendeavgiften enligt vad du beskrivit är det dock även värt att beröra frågan om höjningens skälighet. Såsom berörts ovan kan jag inte ge några säkra svar angående om en höjning från 5 000 till 12 000 kronor per år kan anses skälig i ert nu aktuella fall eftersom jag skulle behöva tillgång till en stor mängd information för att avgöra den frågan med någon säkerhet. Det kan dock konstateras att en höjning om 140 procent spontant framstår som mycket omfattande och typiskt sett knappast kan anses skälig; det kan dock inte uteslutas att det under en tioårsperiod kan uppstå omständigheter som motiverar en sådan höjning.

Ett av de främsta syftena med besittningsskyddet är att skydda arrendatorers investeringar i sitt bruk av fastigheten och potentiellt även fastigheten som sådan. Detta blir tydligt även i ert aktuella fall eftersom besittningsskyddet innebär att ni som huvudregel (se undantag i 10 kap. 5 § JB) har rätt till förlängning av ert arrende varje gång det löper ut och att era investeringar därmed skyddas.

Handlingsplan

Jag har svårt att ge en konkret rekommendation till er eftersom jag saknar nödvändig information om omständigheterna i ert fall. Av allt att döma kan ni dock vara trygga i att någon höjning av arrendeavgiften inte kommer ske inom fem år från årsslutet. Dessutom framstår det som mycket osannolikt att en så omfattande höjning som du beskrivit skulle kunna ske, förutsatt att inga radikala förändringar av fastighetens beskaffenhet inträffat eller att den ursprungliga arrendeavgiften av någon anledning sattes mycket lågt. Det framstår som lämpligt för er att samverka med de övriga arrendatorerna i fråga och tillsammans med dem anlita en jurist till att genomföra en mer omfattande utredning om markägaren skulle komma att driva frågan i fortsättningen. Tills vidare kan ni dock enligt min uppfattning avfärda eventuella uppsägningar och förfrågningar om villkorsändringar avseende den aktuella arrendeperioden eftersom tidsfristen för sådana åtgärder löpt ut.

Jag hoppas att mitt svar var till hjälp! Har du några funderingar kan du höra av dig till mig på magnus.gustafsson@lawline.se.

Med vänlig hälsning
Magnus Gustafsson
Du är välkomna att boka en erfaren jurist för fortsatt juridisk rådgivning genom att skicka en kostnadsfri bokningsförfrågan till Lawlines Juristbyrå här.
Våra jurister på Lawline Juristbyrå erbjuder rådgivning inom en rad olika områden och hjälper dig i ditt specifika ärende utifrån ditt behov.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Arrende (221)
2021-09-06 Vilken rätt har jag att höja avgift för arrende?
2021-08-31 Krav för uppsägning av arrendeavtal
2021-08-16 Avtalsvillkor vid bostadsarrende
2021-06-30 Kan en bostadsrättsförening säga upp en medlems parkering?

Alla besvarade frågor (95870)