Är det en bra idé att sälja sin bostad till sitt aktiebolag?
Vi går pension och säljer inkråm och har AB kvar. I bolaget finns 19 miljoner kr bl. 6.5 miljoner i 3.12 som vi tänkte ta ut. Vi har även bra pensioner.
Min fråga är om det är en god idé att AB köper mitt hus för bolagets pengar, värt ca 7 miljoner. Det är et seriebyggt hus 165 m2 i Båstad och vi tänkte bo kvar och hyr det. Hur räknas marknadsmässig hyra?
Huset kommer inte att säljas före min bortgång.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.
Tillämplig lag
Då din fråga berör olika aspekter gällande beskattning så blir inkomstskattelagen (IL) tillämplig.
Är det en god idé att låta aktiebolaget köpa bostaden?
Det finns en del saker att tänka på innan man bestämmer sig för att sälja sitt hus till sitt företag – både fördelar och nackdelar som man behöver väga mot varandra.
För att börja med fördelarna så är en klar fördel att företagets pengar är belastade med bolagsskatt som är mycket lägre än om pengarna först ska tas ut i lön med arbetsgivaravgifter och inkomstskatt. På så vis får du mer likvid att röra dig med. Eftersom fastigheten blir en tillgång i företaget så får dock inte hela köpet skrivas av som en ren kostnad utan avskrivning genom årliga värdeminskningsavdrag ska göras (19 kap. 4 § IL). Det kan trots detta ändå vara en fördel på en växande bostadsmarknad eftersom det i slutändan då ändå leder till vinst.
En annan fördel är att riskerna minskar utifall något skulle ske med fastighetsmarknaden eller den enskilda fastigheten som drastiskt minskar dess värde. Om fastigheten då är högt belånad så kan det leda till ekonomiska problem för ägaren med stor personlig skuldsättning. Om det istället är aktiebolaget som äger fastigheten kan det "enbart" leda till konkurs, förutsatt att du inte har gått i borgen för några fastighetslån. En tredje fördel är att bolaget kan dra av alla kostnader för reparationer och underhåll (19 kap. 2 § IL).
Det finns givetvis även en del nackdelar med att låta ens bolag köpa ens fastighet. Du måste betala en marknadsmässig hyra till företaget, alternativt bli beskattad för en bostadsförmån motsvarande skillnaden mellan marknadsvärdet och vad du betalar. En eventuell bostadsförmån beskattas som tjänsteinkomst om du är verksam i företaget, annars som utdelning. Betalar bolaget andra kostnader såsom hushållsel, garage, möbler, husarbete, städtjänster eller snöskottning ska värdet av detta tas upp till beskattning utöver bostadsförmånen. Med andra ord är det bästa att betala en marknadsmässig hyra till bolaget som täcker samtliga kostnader för att inte förmånsbeskattas.
En ytterligare nackdel kan uppstå vid avyttring av fastigheten. Om bostaden stiger i värde så är det bolagets värdeökning. Säljs bostaden så blir det både bolagsskatt på vinsten och skatt på utdelningen som delas ut till ägaren. Eftersom du anger att du inte avser att sälja bostaden under din livstid är det dock inget du behöver ha med i beräkningen för egen del. Däremot kan det vara värt att tänka på för dina arvingar.
Vad är en marknadsmässig hyra?
Det kan ofta vara svårt att veta vad som är en marknadsmässig hyra. Detta varierar mycket beroende på bostadens läge, ort, standard, storlek etc. och det finns således ingen given kalkyl för uträkningen. Ett bra riktmärke kan vara att jämföra med hyran som tas ut för likvärdiga bostäder på samma ort eller, om inte det är möjligt, med likvärdiga bostäder på en annan men "likvärdig" ort.
Sammanfattning och råd
Det finns både för- och nackdelar med att sälja sin bostad till sitt aktiebolag. Huruvida det är en god idé eller inte är därför svårt att fastställa jakande eller nekande. Det beror helt enkelt på vilka argument som du anser väger tyngst. Vill du ha en närmare och mer precis kalkyl på vilka fördelar det kan medföra för just dig, ditt bolag och din fastighet så rekommenderar jag dig att ta kontakt med en skattejurist.
Du har valt 30 minuters uppföljande rådgivning per telefon. Jag kommer därför ringa dig idag, onsdag (1/9) klockan 12.15. Om tiden inte passar är du välkommen att maila mig på Julia-saga.herhold@lawline.se så bestämmer vi en annan tid.
Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till!
Med vänliga hälsningar,
