Är det möjligt för hyresvärden att avtala om en kortare uppsägningstid än den som föreskrivs i lagen?
Är det möjligt att skriva ett hyreskontrakt med rätt för hyresvärden att säga upp kontraktet med 6 månaders varsel?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Din ärendebeskrivning är tämligen kortfattad och den lämnar inte heller någon ytterligare information om vilken typ av hyresavtal som avses (bostads- eller lokalhyresavtal?), avtalets löptid (obestämd tid/tillsvidare eller bestämd tid?) eller i vilken egenskap du ställer frågan (som fastighetsägare/hyresvärd eller hyresgäst). Men givet att du verkar företräda en juridisk person (frågeställaren är enligt vårt system ett aktiebolag) misstänker jag i vart fall att det aktuella avtalet avser en lokalhyra. Mot bakgrund av ovanstående kommer därför den fortsatta framställningen att bli relativt kort och neutral till sin karaktär.
Du har även beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål behandlas dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge ett någorlunda träffsäkert svar och med tanke på den ganska modesta ärendebeskrivningen blir det kommande samtalet därför ett mycket välkommet och viktigt komplement. Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är:
På hyresförhållanden blir bestämmelserna i 12 kap. JB tillämpliga (i folkmun även kallad hyreslagen) och dessa är tvingande för hyresvärden, vilket innebär att det inte är möjligt att avtala om mindre förmånliga regler för hyresgästen än vad som följer av lagstiftningen, såvida ingenting annat uttryckligen anges, 12 kap. 1 § 5 st. JB. Under förutsättning att hyresavtalet löper på obestämd tid och avser en lokal kan det, om inte en längre uppsägningstid har avtalats mellan parterna, sägas upp för att upphöra att gälla först vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen, 12 kap. 4 § 1 st. 2 p. JB. Skulle däremot hyresavtalet vara slutet på bestämd tid, och även om inte detta explicit framgår av andra stycket i 4 §, är utgångspunkten att ett sådant i princip inte kan sägas upp i förtid, det vill säga före hyrestidens slut.
Bestämmelserna om uppsägning är ömsesidiga och utgör minimitider varför det inte finns någonting som hindrar att det avtalas om längre uppsägningstider. I en uppsägningssituation står det dock parterna fritt att separat komma överens om att hyresförhållandet ska upphöra att gälla före utgången av den lagliga uppsägningstiden, vilket i praktiken innebär att hyresgästen kan välja om denne vill göra sina rättigheter gällande, se prop. 1983/84:137 s. 115. Man brukar då tala om att hyresavtalet skrivs av. När det sedan gäller den tidsfrist om sex månader som du nämner i din ärendebeskrivning kan följande anföras. Om en kortare uppsägningstid skulle tas in i hyresavtalet på det sätt som du beskriver binder det hyresvärden (till förmån för hyresgästen när denne själv vill säga upp avtalet), men inte hyresgästen (när denne blir uppsagd av hyresvärden). Detta medför att olika uppsägningstider kommer att gälla för parterna där den i avtalet angivna tiden träffar hyresgästen medan den i lagen föreskrivna tiden fortsatt kommer att gälla för hyresvärden.
Slutligen kan kort nämnas att en bostadshyresgäst alltid äger rätt att säga upp avtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, 12 kap. 5 § 1 st. JB.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis gäller den i lagen stipulerade uppsägningstiden för hyresvärden och detta oaktat att avtalstexten eventuellt ger hyresvärden rätt till en kortare uppsägningstid om sex månader. Avtalsvillkor som understiger det lagstadgade minimiskyddet för hyresgästen är som sagt utan verkan (jfr återigen vad som sägs i 12 kap. 1 § 5 st. JB). Den uppkomna situationen leder alltså till, vilket redan har påpekats ovan, att olika uppsägningstider kommer att gälla för parterna. Det korta svaret på din faktiska fråga lyder därför; Ja, det är väl i och för sig möjligt (läs: går) att upprätta ett hyresavtal med en rätt för hyresvärden att säga upp hyresavtalet med sex månaders varsel, men hyresvärden kommer i praktiken aldrig att kunna åberopa den aktuella klausulen om inte hyresgästen frivilligt skulle gå med på att acceptera en kortare tid när uppsägningen väl äger rum.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på onsdag den 25/11 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
