Är det säljaren eller förra ägaren som är ansvarig för dolda fel vid köp av bostadsrätt?
Efter köpet av en lägenhet upptäcker köparen att det finns dolda fel i lägenheten.
Den nya ägaren kontaktar då säljaren som säger att han inte hade vetskap om dessa fel.
Felet rör sig om felaktigt dragna elledningar vid en badrumsrenovering. Renoveringen har dock inte skett under tiden då den förra ägaren ägt lägenheten utan gjorts av en ägare innan dess.
Vem kan då anses som ansvarig?
Är det den person som sålt lägenheten med felet eller skall man söka längre tillbaka till den som ägt lägenheten när renoveringen genomförts?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du vill veta vem som är ansvarig för dolda fel. Mitt svar kommer att utgå ifrån att det handlar om ett köp av bostadsrätt (lös egendom) och köplagen (KöpL) är därför tillämplig lag. Jordabalken är endast tillämplig när köpet avser fast egendom.
Avtal
En grundläggande princip inom svenskrätt är att avtal är bindande mellan parterna och inte kan binda tredje man. Tredje man i detta scenario är förra ägaren. I ett köpeavtal är det köparen och säljaren som är bundna av avtalet. Förra ägaren är således endast bunden av det avtal som denne har ingått med säljaren. Köparen kan alltså inte hävda att förra ägaren ska svara för det dolda felet.
Däremot kan säljarens regressrätt gentemot förra ägaren bli aktuellt om felet var också dolt när denne köpte bostadsrätten av förra ägaren. Säljaren skulle då kunna kräva ersättning av förra ägaren för skada som denne har lidit på grund av det dolda felet.
Fel
Enligt lagen föreligger det fel om varans art, mängd, kvalité och andra egenskaper inte överensstämmer med avtalet (17 § KöpL).
Undersökningsplikt
Vid köp av lös egendom har köparen en undersökningsplikt (20 § KöpL). En köpare får inte åberopa fel som denne borde ha upptäckt vid en undersökning. Köparens undersökningsplikt vid köp av bostadsrätten är inte lika långtgående som köp av fastighet. Dock ska undersökningen vara noggrann och beakta olika faktorer såsom t.ex. bostadsrättens ålder, skick och andra omständigheter.
Dolt fel
Dolda fel är alltså sådana fel som inte kan upptäckas av köparen vid en undersökning men som redan existerat vid övergången av bostadsrätten. Det är alltså något som faller utanför köparens undersökningsplikt.
Bedömning av fel
Frågan om varan är felaktig skall bedömas med hänsyn till dess beskaffenhet när risken för varan går över på köparen. Säljaren svarar för fel som har funnits vid denna tidpunkt även om felet visar sig först senare (21 § KöpL). Risken går över på köparen när köparen har tagit hand om det (13 och 6 § KöpL).
Detta innebär alltså att säljaren ska svara för fel som har funnits redan vid överlåtelsen. Ansvaret är strikt och säljaren ska svara för felet oavsett om denne kände till det eller inte.
Sammanfattningsvis
Ett avtal är endast bindande för de avtalsparterna och inte tredje man. Vid avtal om köp så är det säljaren och köparen som är bundna av avtalet. En köpare får inte åberopa fel om felet kunde ha upptäckts vid en undersökning. Om däremot felet är något som inte kunnat upptäckas vid en undersökning så är det ett dolt fel. Säljaren har strikt ansvar för dolda fel.
Man ska alltså vända sig till säljaren och inte förra ägaren. Säljaren kan däremot vända sig till förra ägaren om det dolda felet var också ett dolt fel när denne köpte bostadsrätten. Säljaren har i så fall regressrätt gentemot förra ägaren för skada som säljaren lidit.
För vidare hjälp med ditt ärende kan du boka tid med vår Juristbyrå här eller ringa oss för att få mer information.
Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt:
Telefon: 08-533 300 04
Öppettider: Mån-fre kl. 10.00−16.00
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänlig hälsning,
