Är en bubbelpool ett fastighetstillbehör och hur gör man när bara ena sambon betalat?

Question

Hej! Jag har en fråga om hur sambolagen samspelar med jordabalken:

Min mamma äger en villa sedan många år tillbaka och har en sambo sedan ett par år tillbaka. Eftersom huset inte är införskaffat för gemensamt bruk är det inte samboegendom. Nu ska de köpa en bubbelpool och sambon ska betala.

Fråga 1: Poolen ska byggas in i altanen men stå på marken. Blir den tillbehör till fastighet enl 2 kap JB? Omfattas den av undantag enligt 2:4 JB? Mamma äger som sagt huset, så poolen, huset och fastigheten i stort kommer vara i samma ägares hand.

Fråga 2: Om önskad verkan är att sambon ska kunna få pengar för poolen vid eventuell separation, hur bör detta regleras i ett samboavtal? Vad händer med värdeökningen på fastigheten? Blir den samboegendom?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor.

Blir poolen ett tillbehör till fastighet enl. 2 kap JB?

Poolen kan bli ett fastighetstillbehör
Fastigheten är i själva verket marken och oavsett om poolen står på marken eller i anslutning till byggnaden kommer det med största sannolikhet utgöra fastighetstillbehör (1 kap 1 § JB). Då poolen med största sannolikhet avses vara kvar under en lång tid på fastigheten, d.v.s. för stadigvarande bruk, kommer den att utgöra ett fastighetstillbehör (2 kap. 1 § JB). Undantaget i 2 kap 4 § JB kan däremot aktualiseras såvida poolen inte kommer i samme ägares hand. Det innebär att om din mamma anses samäga poolen med hennes sambo har föremålet kommit i samma ägares hand och är ett fastighetstillbehör. Anses din mamma inte äga poolen är mycket riktigt undantaget tillämplig och poolen utgör inte fastighetstillbehör.

Samäganderätt p.g.a dolt samägande
För att samägande ska uppstå även om inte din mamma utåt sett framstår som köpare uppställs tre kriterier:

din mamma och hennes sambo har köpt poolen för gemensamt bruk, din mamma har ekonomiskt bidragit till antingen det faktiska köpet eller omständigheter runt omkring, exempelvis betalar för ombyggnation på altanen, och din mammas sambo var medveten om att det ekonomiska tillskottet lämnas för att poolen skulle bli deras gemensamma.

Dold samäganderätt kan alltså uppstå för poolen även om din mammas sambo betalar för den och då anses poolen utgöra fastighetstillbehör enligt 2 kap. 1 § JB.

Fastighetstillbehör p.g.a sambolagen
Det kan vara nämnvärt att tänka på att all egendom som köps in för det gemensamma boendet är att anse vara samboegendom (3 § SamboL). Det är visserligen något oklart om en bubbelpool skulle anse vara bohag och på så vis utgöra samboegendom då lagen uppräknade möbler, hushållsmaskiner och annat inre lösöre som exempel på bohag (6 § SamboL). Förmodligen är poolen inte samboegendom med tanke på lagens uppräkning, Skulle däremot poolen falla in under samboegendom blir effekten densamma att undantaget i 2 kap. 4 § JB inte är tillämpligt då din mamma anses äga poolen trots att det var hennes sambo som betalade för den.

Delsammanfattning
Mycket talar för att poolen din mamma och hennes sambo planerar att bygga kommer att utgöra fastighetstillbehör enligt 2 kap 1 § JB. Det tar oss in på din andra fråga.

Om önskad verkan är att sambon ska kunna få pengar för poolen vid eventuell separation, hur bör detta regleras i ett samboavtal? Vad händer med värdeökningen på fastigheten? Blir den samboegendom?

Samboavtal kan troligtvis inte användas
Situationen du frågade om hanterades i NJA 2019 s. 23 där HD anger att goda möjligheter finns för sambos som gemensamt gör förändringar på den ena sambons egendom. Ett samboavtal kan reglera vad som blir föremål för bodelning o.s.v., och har till syfte att samborna kan avvika den likadelning av samboegendom som lagen anger (9 § SamboL). Uppdelning av poolen kräver således att den anses utgöra samboegendom, och som konstaterat ovan är det inte säkert att poolen är samboegendom och kan därför inte regleras i samboavtal.

Dokumentera en försträckning
Jag rekommenderar istället att din mamma och hennes sambo dokumenterar att det skett en försträckning för betalningen om poolen. Det innebär att poolens kostnad utgör ett lån från din mammas sambo och sambon kan då ställa kravet på att detta lån ska återbetalas av din mamma om relationen tar slut. Detta tillvägagångssätt rekommenderas även av HD i NJA 2019 s. 23, punkt 25. Värdeökningen förblir således fastighetsägarens då den med största sannolikhet utgör ett fastighetstillbehör men din mamma blir skyldig att betala tillbaka kostnaden för poolen vid eventuell separation.

Sammanfattning av dina frågor
Det är mycket troligt att poolen kommer att anses utgöra fastighetstillbehör då kravet på att föremålet inte ska vara i samma ägares hand förmodligen inte är uppfyllt (2 kap. 4 § JB). Poolen kommer troligtvis inte utgöra samboegendom och då går det inte att reglera i samboavtal. Är den att anse som samboegendom går det däremot självklart att reglera i samboavtal och då rekommenderar jag att ni skriver att din mammas sambo ska få ersättning för poolens inköpskostnad, värde eller dylikt vid en eventuell separation. Dokumenterar ni däremot att det skett en försträckning av betalningen för poolen är din mammas sambo garanterad betalning oavsett om poolen är fastighetstillbehör och/eller samboegendom.

Med vänliga hälsningar,