Är förbehåll i gåva gällande även mot arvingar till gåvotagaren?
om mottagaren avlider har arvtagare rätt att sälja gåvan (fastighet) trots förbehåll som lyder så här: Mottagaren får inte så länge givaren är i livet sälja gåvan utan givarens medgivande
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag tolkar din fråga har det givits en fastighet som gåva med förbud mot försäljning under givarens livstid om givaren inte medger försäljningen. Din undran är om förbudet mot försäljning gäller även för den som ärvt fastigheten när gåvotagaren avlidit medan gåvogivaren fortfarande lever. Olika typer av villkor och förbehåll förekommer ofta när bland annat en fastighet skänks bort. Villkoren kan avse förbud mot överlåtelse, förbud mot försäljning, hembudsförbehåll, att samäganderättslagen inte ska tillämpas mellan gåvotagarna m.m.
I det fall du beskriver går det inte att ge ett helt klart svar utan det får göras en tolkning för det fall att gåvogivaren inte anser att arvingen haft rätt att sälja fastigheten utan medgivande. Utifrån det du skrivit i frågan föreligger det ett förbud mot att sälja fastigheten. Det innebär att förbudet inte är absolut och inte omfattar benefika överlåtelser av fastigheten. Eftersom förbudet av dess skrivelse endast omfattar försäljning kan det tolkas som att gåvotagaren haft en rätt att skänka eller testamentera bort det mottagna. I det fallet kan det argumenteras för att arvinge som mottagit fastigheten genom testamente eller gåva inte är bunden av villkoret.
Som motpol till det kan hänvisas till rättsfallet NJA 2017 s. 289 i vilket några syskon genom gåva fått en fastighet av sin far. De fem syskonen fick en femtedel vardera. Enligt villkor i gåvobrevet skulle reglerna i samäganderättslagen inte få göras gällande, ett villkor barnen accepterade när de tog emot gåvan. Några år senare sålde fyra av barnen sina andelar. Förvärvaren ansökte om försäljning av hela fastigheten på offentlig auktion enligt samäganderättslagen. Frågan i målet var om förvärvaren av andelarna i fastigheten var bunden av de villkor som föreskrivs i samband med gåvan av fastigheten. HD fann att den som köper en andel i en fastighet inte utan vidare blir bunden av ett sådant villkor och förvärvarens eventuella kännedom om villkoret saknar betydelse. HD:s skäl motiverades med att om villkoret utan vidare följde med egendomen vid försäljning, kanske i flera led, skulle det uppenbart hämma den fria omsättningen. Slutsatsen blev därför att den som köper en andel i en fastighet inte utan vidare blir bunden av ett villkor, som föreskrivits i samband med gåva av andelen till säljaren. För att tredje man ska bli bunden av villkoret krävs i princip att vederbörande lovat att följa det ursprungliga villkoret. Om villkoret inte kan göras gällande mot den tredje mannen och det medför skada för den som ställt upp det, kan hen enligt allmänna regler i stället ha rätt till ersättning av den som brutit mot det.
I rättsfallet hänvisas bland annat till ett hovrättsfall (RH 2015:54). I målet hade en fastighet överlåtits till tre bröder genom gåva. I gåvobrevet uppställdes ett villkor om att fastighetsägarnas samägande av fastigheten inte skulle vara underkastat reglerna i samäganderättslagen. Frågan i fallet var om villkoret gällde även för bröstarvingarna till den ene brodern efter att han avlidit och de förvärvat hans fastighetsandel genom arv. Bröstarvingarna anförde att då de ärvt sina fastighetsandelar med full äganderätt skulle gåvobrevet tolkas så att villkoret om att samäganderättslagen inte skulle vara tillämplig endast gällde mot de ursprungliga gåvotagarna och inte mot dem. I fallet gjorde domstolen en tolkning av gåvobrevet som enligt domstolen däremot talade för att det skulle tolkas som att det aktuella villkoret skulle vara bindande även för bröstarvingarna och inte bara för de ursprungliga gåvotagarna. Domstolens bedömning i fallet blev att det ursprungliga villkoret därför var gällande även mot bröstarvingarna.
I ditt fall går det med ledning av ovan nämnda rättsfall att argumentera för att förbudet mot försäljning utan tillstånd ska vara bindande även för arvinge som övertagit fastigheten efter gåvotagaren. För en djupare genomgång av ärendet rekommenderar jag att du anlitar en jurist som hjälper dig vidare. Om du är intresserad av att anlita en av våra jurister på Lawline juristbyrå är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
