Är jag bunden av mitt lokalhyreskontrakt trots ägarbytet?
Hej!
Jag driver catering i en hyrd lokal sedan åtta år. I mitt hyresavtal står, som gick ut 2017-04-01, "uppsägning av detta kontrakt ska ske skriftligt 9 månader före den avtalade hyrestidens utgång. I annat fall ä kontraktet för varje gång förlängt med 9 månader". Kontraktet står på min enskilda firma (som fortfarande existerar), men har i fyra år betalts av mitt ab. Hyresvärden som står på kontraktet har sålt fastigheten, och jag har inget kontrakt med den nya ägaren. Den nya ägaren tog över fastigheten för ca två år sedan. Vad gäller? Är det fortfarande nio månader som gäller, efter den 1/4? Eller har förutsättningarna förändrats i och med ägarbytet och saknaden av kontrakt?
Hade varit så tacksam för svar! Cateringbranschen är svår just nu..
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag tolkar din fråga har din enskilda firma ett hyreskontrakt med en hyresvärd för en lokal. Hyran har dock betalats av ditt AB. Kontraktet löpte ut den 1 april 2017 och enligt avtalet ska uppsägning ske skriftligt nio månader för den avtalades hyrestidens utgång, i annat fall förlängs kontraktet med nio månader i taget. Hyresvärden som står på kontraktet har sålt fastigheten och du har inget kontrakt med den nya ägaren. Du undrar om det fortfarande är nio månaders uppsägningstid som gäller eller om förutsättningarna har ändrats i och med ägarbytet och avsaknaden av kontrakt med den nya ägaren.
Vilka är avtalsparter?
Ursprungliga avtalsparter för lokalhyresavtalet är din enskilda firma och fastighetsägaren (hyresvärden) du ingick avtalet med. Att ditt AB betalt hyran förtar inte att din enskilda firma ingått ett hyresavtal. Har din enskilda firma inte sagt upp avtalet är det som utgångspunkt bindande.
Vad händer med hyreskontraktet när fastigheten byter ägare?
Upplåtelse som avser hyra gäller mot ny ägare av fastigheten om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde ägt rum före överlåtelsen (7 kap. 13 § första stycket jordabalken, JB). Bestämmelsen innebär att om du ingått ett skriftligt hyresavtal med den tidigare ägaren och tillträtt innan fastigheten såldes kommer kontraktet att flyttas över till den nye fastighetsägaren. I ditt fall innebär det att du har ett giltigt avtal med den nya fastighetsägaren/hyresvärden, trots att ni inte skrivit något sådant.
Vad innebär det för dig?
För dig innebär det att din enskilda firma är bunden av hyresavtalet i förhållande till den nya ägaren. Att du betalt hyran från ditt AB ändrar inte att det finns ett ingånget avtal. Den nya ägaren har trätt i den f.d. ägarens ställe eftersom hyresavtalet upprättades skriftligt och du tillträdde innan fastigheten såldes.
Utifrån den information du delgett oss i frågan har du nio månaders uppsägningstid utifrån vad ni avtalat. Även enligt jordabalkens regler är utgångspunkten en uppsägningstid om nio månader (jfr 12 kap. 4 § JB). Att det finns avtalat om nio månader, och att lagen stadgar nio månader om inte längre tid är avtalad, innebär att du bör ha nio månaders uppsägningstid som utgångspunkt. Däremot hindrar det givetvis inte att du och hyresvärden kan komma överens om annat, om ni båda är överens om det. Min rekommendation är att du kontaktar din hyresvärd och ser om ni kan komma överens om en kortare uppsägningstid. Kanske har hyresvärden någon annan som kan tänka sig att ta lokalen tidigare, innebärande att ni kan komma överens om en kortare uppsägningstid.
För det fall att det blir en tvist och du vill ha hjälp av en av våra jurister från Lawline juristbyrå är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
