Är mitt avtal med dödsboet giltigt om endast en av dödsbodelägarna har skrivit på?
Hej!
Jag har skrivit på ett avtal för köp av hus där båda parter skall ha fullmakter. Säljare är ett dödsbo med flera delägare. Endast en person närvarade och skrev på för samtliga. Från min sida är fullmakt i ordning (för min partner) och delgiven mäklare/säljare. Från säljarens sida är fullmakterna på gång, en inväntas fortfarande. Mäklaren försäkrar att allt är i sin ordning muntligen. Jag har inte sett eller fått kopia på fullmakterna.
Är mitt avtal giltigt? Behöver jag kopior eller original av fullmakterna? Är det säkert att föra över handpenning till mäklaren utan vidare åtgärder?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är ärvdabalken (ÄB), fastighetsmäklarlagen (FML) och lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL).
Dödsbodelägarna ska förvalta dödsboet gemensamt, vilket innebär att samtliga måste vara eniga om alla de åtgärder som vidtas. Det uppställs alltså ett krav på konsensus, något som i praktiken betyder att varje person åtnjuter en vetorätt, dock görs undantag för sådana åtgärder som inte tål uppskov, med andra ord akuta åtgärder, 18 kap. 1 § ÄB. Notera därför att majoritetsbeslut och eventuella voteringar mellan dödsbodelägarna helt saknar verkan.
Om vi för ett kort ögonblick bortser ifrån mäklaren gäller följande. De formella avtalsparterna är 1. Du och din partner, vilken, såvitt jag förstår, har gett dig fullmakt att rättshandla för er två gemensamt, och 2. Dödsboet, vilket företräds av dödsbodelägarna. Med avtalsrättslig terminologi är dödsboet att betrakta som huvudman, den närvarande dödsbodelägaren (i fortsättningen kallad X) som fullmäktigen/mellanman och du (och din partner) som tredje man i egenskap av köpare. Det föreligger inget avtalsförhållande mellan fullmäktigen X och tredje man, dvs. du och din partner. Er relation är utomkontraktuell. Fullmäktigen rättshandlar under skadeståndsansvar gentemot tredje man, vilket innebär att X har ett ansvar för att de uppgifter han lämnar om sin behörighet är riktiga. Om uppgifterna skulle visa sig vara felaktiga blir X skyldig att ersätta dig och din partner den skada som ni lider, exempelvis genom en utebliven affär. X blir då enligt 25 § AvtL en s.k. falsus procurator. I lagtexten sägs följande:
"Den, som uppträder såsom fullmäktig för annan, ansvarar för att han har erforderlig fullmakt och är förty, där han ej förmår styrka, att han handlat efter fullmakt eller att den rättshandling, varom fråga är, blivit godkänd av den uppgivne huvudmannen eller ändock är gällande mot honom, pliktig att ersätta tredje man all skada, som denne lider därigenom att han icke kan göra rättshandlingen gällande mot huvudmannen".
Språkbruket i avtalslagen ålderdomligt, men bestämmelsen innebär i klartext att om X handlar utanför sin behörighet eller ännu värre, helt utan fullmakt, och tredje man, du och din partner, är i god tro föreligger ett för X strikt skadeståndsansvar i förhållande till samtliga tredjemansskador. Det strikta ansvaret betyder att ersättningsansvar aktualiseras oberoende av culpa, dvs. oberoende av om X har varit vårdslös (oaktsam) eller själv trodde att han hade behörighet att sluta avtal för dödsboets räkning. I många andra sammanhang är skadeståndsansvaret inte strikt utan kräver att skadevållaren har agerat vårdslöst.
Ersättningsskyldigheten för X personligen är enligt min mening odiskutabel. Men när det gäller din möjlighet att kunna få köpa huset är X:s skadeståndsansvar egentligen helt ointressant. När det gäller din faktiska fråga kan följande anföras. I dagsläget svävar (haltar) giltigheten varför det inte går att svara på om ditt avtal verkligen är giltigt. Om det inte finns någon fullmakt från övriga dödsbodelägare kan de alltid ratihabera, dvs. godkänna, försäljningen av huset i efterhand. I så fall blir dödsboet bundet av överlåtelseavtalet och godkännandet kan ske såväl uttryckligen som konkludent, alltså tyst (utan protester). Men saknas fullmakt och övriga dödsbodelägare opponerar sig kommer avtalet att ogiltigförklaras eftersom ett behörighetsöverskridande är en absolut ogiltighetsgrund, god tro kan nämligen inte åberopas av tredje man. Än mindre betydelsefullt är mäklarens försäkran om att allt är i sin ordning. Det uttalandet får ingen som helst bäring på den avtalsrättsliga bedömningen.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Min uppfattning är att du bör granska fullmakterna i original innan du betalar handpenningen. Eller rättare sagt säkerställa att de överhuvudtaget finns. Kopior på dessa ska också erhållas. Även om prestationerna ska gå åter när ett avtal hävs är det alltid en risk att ha pengar låsta hos motparten. Enligt 10 § FML ska en handpenning som fastighetsmäklaren mottagit snarast överlämnas till säljaren. Pengarna kommer därför sannolikt inte stanna kvar hos fastighetsmäklaren. Att du har rätt i sak hjälper då föga om motparten, alltså dödsboet, skulle trilskas. I ett sådant läge måste sannolikt en domstolsprocess inledas för att du ska kunna utkräva din rätt. Min rekommendation är att du avvaktar med erläggandet av handpenningen och först säkerställer att erforderliga fullmakter finns.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
