Är muntligt ingångna bostadshyresavtal giltiga? Och vad gäller vid en avhysning?
Hej, jag har några frågor angående hyreskontrakt för privat bostad.
Gäller muntliga avtal och även via sms, angående belopp av hyra och även uppsägningstid?
En vän till mig har fått restriktioner att han måste tömma hela fastigheten innan 31/7, men sedan ändrades det 31/7 , då var det 14/8 som gällde och då skulle även städning av hus och att städa på tomten helt plötsligt vara klart, vilket inte hade sagts eller skrivits tidigare.
Min vän har inte fått ett skriftligt hyreskontrakt på över ca fem år, men hyran har höjts successivt hela tiden , trots att inga renoveringar har gjorts, hon har belånat upp på fastigheten för andra skulder som hon har skaffat sig under dessa ca fem åren.
Hyresvärden har hotat med att gå till kronofogden angående "handräckning," för att hus och tomt inte är uppröjt ännu, trots att han har betalat hyra inom avtalad tid under alla år.
Så min fråga är: Gäller muntliga avtal och avtal på "sms", i denna frågan ,då man inte har ett riktigt skrivet " hyreskontrakt" ?.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Ditt ärende bereder vissa tolkningsproblem. Såvitt jag förstår har du en vän som hyr ett hus. Om denne har blivit uppsagd har jag lite svårt att avgöra, men du uppger att han har fått "restriktioner" och dessutom blivit ombedd "att tömma hela fastigheten" vilket ändå talar för att en uppsägning har ägt rum. Vem "hon" är förtäljer inte riktigt din ärendebeskrivning, men jag utgår ifrån att det är hyresvärden som åsyftas eftersom du nämner att denne har belånat fastigheten. Samma person verkar också ha för avsikt att ansöka om och nyttja den summariska processformen vanlig handräckning genom Kronofogdemyndighetens (KFM) försorg. Jag kan dock inte skönja någon direkt fråga kopplad till det nu sagda. Däremot undrar du vad som gäller avseende muntliga avtals giltighet på hyresrättens område. De angivna datumen är dessvärre också något förbryllande. Oavsett vilket den lagstiftning som behöver beaktas vid besvarandet av din fråga följer enligt nedan.
Din faktiska frågeställning är tämligen kortfattad och den fortsatta framställningen fordrar egentligen inte heller något längre resonemang, vilket även gäller den eventuella uppsägningen varför svaret nedan inte kommer att bli särskilt långt.
Muntligt ingångna hyresavtal, är dessa giltiga?
Det korta svaret lyder: Ja. Brukligt i ett hyresförhållande är dock att parterna manifesterar hyresvillkoren i ett skriftligt avtal. Men det är inte på något sätt nödvändigt. Inom hyresrätten föreligger det inga formkrav för den här typen av avtal varför muntliga överenskommelser liksom avtal träffade på sms är bindande. Jordabalken stadgar emellertid att ett hyresavtal ska upprättas skriftligt om hyresvärden eller hyresgästen skulle begära detta (12 kap. 2 § 1 st. JB). Du uppger dock endast att din vän har bott på den ifrågavarande adressen i ca fem år, inte huruvida denne de facto har önskat att få ett skriftligt avtal av hyresvärden under den tid som nu har förflutit. Vidare kan följande konstateras beträffande själva uppsägningen. Mot bakgrund av den aktuella hyrestidens längd måste uppsägningen vara skriftlig, vilket betyder att muntligt lämnande meddelanden eller besked över sms inte är hyresrättsligt godtagbara (12 kap. 8 § 1 st. JB). Vid en uppsägning av ett bostadshyresavtal från hyresvärdens sida bör denne också, om inte hyresgästen saknar rätt till förlängning, i uppsägningen ange orsaken till vad som har föranlett att avtalet ska upphöra att gälla (12 kap. 8 § 2 st. JB). Och när det gäller uppsägningstidens längd och eventuella krav från hyresvärden innan avflyttningen tar vid blir avtalet helt avgörande för den rättsliga bedömningen. I avsaknad av ett skriftligt sådant kan det naturligtvis uppstå en del flagranta problem vid fastställandet avtalsinnehållet. Men om ingenting har sagts om längden på uppsägningstiden och hyresavtalet i fråga gäller tillsvidare upphör detta att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen (12 kap. 4 § 1 st. 1 p. JB).
Den avhysning som hyresvärden avser att genomföra, vad gäller?
Så länge uppsägningstiden löper går det inte att samtidigt initiera en process avseende avhysning hos KFM. Med avhysning avses en förpliktelse för en tidigare ägare eller nyttjanderättshavare (exempelvis en hyresgäst) att flytta från fast egendom, en bostadslägenhet eller något annat utrymme i en byggnad (16 kap. 1 § UB). Eftersom hyresgästen under hela uppsägningstiden äger rätt att få nyttja bostaden kan det följaktligen inte föreligga någon förpliktelse för densamma att flytta från en bostadslägenhet eller något annat utrymme i en byggnad på det sätt som lagen föreskriver. En avhysning är således inte möjlig om din vän har blivit beviljad en uppsägningstid som fortfarande kan göras gällande. Märk väl att en avhysning sker genom den summariska processen vanlig handräckning hos KFM och utgör ett sorts tvångsförfarande när en hyresgäst inte frivilligt väljer att lämna den ifrågavarande bostaden. Brukligt är naturligtvis att denne, och detta även vid en omedelbar uppsägning på grund av hyresrättens förverkande, bereds tillfälle att självmant få flytta innan hyresvärden med biträde från en statlig myndighet vidtar den här typen av ganska kraftfulla åtgärder. Tilläggas bör också att innan en avhysning kan verkställas kommer din vän att ges tillfälle att få yttra sig i ärendet (16 kap. 2 § UB) och dennes hyresvärd måste ovanpå detta skriftligen meddela socialtjänsten härvidlag.
Sammanfattning och ytterligare rådgivning
Sammantaget kan följande anföras. För hyresavtal föreligger det inga formkrav. Muntligt slutna sådana är därför giltiga parterna emellan. En uppsägning från hyresvärdens sida ska dock ske i skrift och avtalet upphör sedan att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Och under förutsättning att uppsägningstiden fortfarande löper kan hyresvärden inte ansöka om en vanlig handräckning i det här fallet. När det gäller de ytterligare krav som fastighetsägaren har ställt på din vän och givet den konstaterade avsaknaden av viss välbehövlig skriftlig dokumentation är det min uppfattning att parterna är hänvisade till att förhandla sig fram till en lösning. Annars måste frågan förmodligen hänskjutas till domstol.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
