Behöver samfällighetsförening stå för kostnaderna när det ska anläggas ny väg?
En vägsamfällighetsförening bildades i samband med vägförrättning 1949, och dess väg sträcker sig 565 m från skog (HL 25:1) upp till allmän väg. Vid bildandet fanns 6 st bebyggda tomter längs samfällighetsvägen (sfv), och ett antal obebyggda markbitar både längs vägen och längre norrut längs en gångstig/traktorväg. En del av dessa markbitar ägdes av fastighetsägare som var boende på annat håll än längs sfv.
Ca 1961 byggdes en sommarstuga (HL 27:11) ca 140 m efter sfv:s slut, och ägaren till denna bekostade själv byggandet av väg fram till huset. Ett avtal slöts att ägaren mot att ta på sig andelar i sfv skulle få sin väg underhållen vad beträffar lagning och borttagande av buskar. Dock ingick inte plogning i avtalet, utan detta skulle ske genom överenskommelse vid behov. År 2003 byggdes en fastighet (HL 7:36) bredvid sommarstugan, och även här bekostade ägaren själv byggandet av den vägbit, ca 45 m, som behövdes fram till huset, och tog på sig andelar i sfv mot att få sin vägbit underhållen. Dessa överenskommelser gäller fortfarande, med tillägg av att plogning ingår.
En obebyggd markbit (HL 8:18) har ingått i ett köp av fastigheten HL 8:2. Ägaren menar nu att vägsamfällighetsföreningen är skyldig att bekosta anläggandet av ca 220 m väg fram till den obebyggda markbiten. Så kan väl inte vara fallet?
Jag har tillgång till dokumenten från vägförrättningen och mötet då föreningen bildades och stadgarna antogs.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
I ditt svar, för att skapa anonymisering, har jag genomgående döpt om fastighetsbeteckningarna till endast "HL" för att anonymisera. Det bör däremot inte ändra förståelsen för dig som läsare.
Som jag förstår omständigheterna är de som följer:
En vägsamfällighetsförening bildades 1949 i samband med vägförrättning. Vägen sträcker sig 565 m från HL 25:1 upp till allmän väg. Vid bildandet fanns sex bebyggda tomter längs samfällighetsvägen, och ett antal obebyggda markbitar; både längs vägen och längre norrut längs en gångstig/traktorväg. En av markbitarna ägdes av en fastighetsägare som var boende på annat håll än längs samfällighetsvägen. Kring år 1961 byggdes en sommarstuga (HL 27:11), ca 140 m efter samfällighetsvägens slut. Ägaren bekostade själv byggandet fram till huset. Enligt avtal skulle ägaren få vägen underhållen mot att ta på sig andelar i samfällighetsvägen. År 2003 byggdes fastigheten HL 7:36 intill sommarstugan (HL 27:11). Ägaren bekostade själv byggandet av de 45 m väg som behövdes fram till huset. Hen tog på sig andelar i samfällighetsvägen mot att få sin vägbit underhållen.
En obebyggd markbit (HL 8:18) har ingått i ett köp av fastigheten HL 8:2. Ägaren påstår nu att vägsamfällighetsföreningen är skyldig att bekosta anläggandet av ca 220 m väg fram till den obebyggda markbiten. Du undrar om så är riktigt.
Av din fråga framgår inte på vilka grunder ägaren till fastigheten HL 8:2 anser att det finns en skyldighet för föreningen att stå för anläggningskostnaden av väg fram till hens fastighet (dvs. om hen anser att det finns laga grund eller om det är rent tyckande). Det framgår inte heller huruvida fastigheten HL 8:2 har en andel i samfälligheten och därmed är medlem i samfällighetsföreningen.
Bedömningen i det följande kan endast ske utifrån lag; vad som framkommer av dokumenten från vägförrättningen och föreningens stadgar berörs sist i svaret.
Samfällighetsföreningens uppgift är att förvalta den samfällighet för vilken den bildats (18 § samfällighetslagen). Föreningen ska vid förvaltningen tillgodose medlemmarnas gemensamma bästa. Varje medlems enskilda intressen ska även beaktas i skälig omfattning (19 § samfällighetslagen). Den bedömning som kan göras, utifrån den information som delgetts i frågan, är således att samfällighetsföreningen har till uppgift att förvalta vägen (underhåll m.m.). Det föreligger däremot ingen skyldighet att utöka gemensamhetsanläggningen och ta kostnaden för det. Att anlägga en väg som fastighetsägaren till HL 8:2 vill göra torde inte vara något problem i sig. En rimlig lösning är den ni tidigare avtalat om (andelar mot underhåll). De 220m väg som fastighetsägaren HL 8:2 vill ska anläggas är i praktiken inte en del av vägsamfälligheten och inte inom samfällighetsföreningens ansvar.
Till skillnad från delägarförvaltning i vilken det krävs att alla delägare är överens är det vid föreningsförvaltning tillräckligt att en majoritet av medlemmarna i föreningen är överens när de fattar beslut. Finns det inget beslut om att anlägga den vägbit det refereras till och att föreningen ska stå kostnaden kan jag utifrån det presenterade materialet inte se att så är aktuellt. I frågan är, som redogjort för ovan, det något oklart huruvida fastigheten HL 8:2 har en andel i samfälligheten eller ej. Om det tas beslut, och fastigheten har en andel och är med i föreningen, ska varje medlems enskilda intressen beaktas i skälig omfattning. Begreppet skälig omfattning pekar på att kravet är förhållandevis lågt ställt och att det är medlemmarnas gemensamma bästa som kommer först. Det kan argumenteras för att det inte är till medlemmarnas gemensamma bästa att anlägga och stå kostnaden för 220m ytterligare väg.
Har fastigheten HL 8:2 andel i samfälligheten, och därmed är medlem i samfällighetsföreningen, kan medlemmen opponera sig mot beslut den anser att strider mot samfällighetslagen. Så sker genom att väcka talan mot föreningen hos mark- och miljödomstolen. Skulle det ske kan det vara en idé att samfällighetsföreningen anlitar en jurist som företräder den.
Som redogjort för inledningsvis har det i svaret inte beaktats föreningens stadgar, dokument från förrättningen etc. Tyvärr kan vi inte erbjuda genomgång av nämnda dokument inom ramen för expresstjänsten. Vill ni däremot ha en genomgång av även de dokumenten, och en djupare bedömning utifrån vad som eventuellt framkommer av dem, kan en av våra jurister vara behjälpliga. En av våra jurister kan även vara behjälpliga för det fall att en medlem skulle väcka talan mot föreningen och ni behöver ett ombud. Om ni vill ha kontakt med en av våra jurister är ni varmt välkomna att återkomma till mig per e-post, så återkommer vi med ett kostnadsförslag. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
