Borgenärsskydd för bostadsrätt
Överlåtelse Bostadsrätt (brf). Se bla fråga 20051130 Lawline - Bränna Stojkovic
NJA 1971s66 fastslår att överlåtelse av brf blir skyddad mot överlåtarens borgenärer först då föreningen blivit underrättad.
C förvärvade brf för 6 år sedan. Säljarna A o B hade enl uppgift bara skulder för brf. Inga utmätningskrav fanns. C (pensionär) tilläts inte överta bef banklån i sitt namn. A o B har kvar sina banklån och svarar mot banken. C svarar mot A o B för samma banklån. C löste A o B topplån. Ägarskap registrerades hos brf samt medlemskap föt C. Bank informerades ej då låntagare o säkerhet är samma. A bör kvar i bostaden som hyresgäst. C disponerar ett rum av 4. B har hela tiden bott på annan adress. För ca 4 år sedan intecknade C brf för ett privatlån. För2 år sedan hyrde C ut del av brf till annan som mantalsskrev sig där. För drygt 1 år sedan mantalsskrev sig B på brf. Utan C:s vetskap. B bosatte sig aldrig på brf utan på hemlig adress. C har nu skatteskuld. C överlät brf i apr 2019 till D med tillträde 1 juni. Överlåtelsen o medlemsansökan skickades till brf. 18 juni kommer fogden med utmätningsbeslut på brf. Brf styrelse vägrar ta beslut med ref till krfm. Krfm menar att C:s förvärv från A o B är bluff o gjordes enbart för att undvika krav mot A o B. A,B o C bestrider fogdens yrkande och menar att förvärvet är helt riktigt. Ärendet ligger nu i domstol. D vet inget annat än att bakomliggande förvärv är riktigt i alla delar.
Föreligger inte borgenärsskydd??
Lawline svarar
Hej, kul att du har valt att vända dig till oss på Lawline för att få svar på din fråga!
För att du ska förstå mitt svar är det viktigt att vi är överens om vilken fråga som ska besvaras. Jag kommer därför inleda med att förklara hur jag uppfattat din fråga och situationen för att sedan besvara din fråga utifrån den uppfattningen.
Hur jag uppfattat din fråga och situationen
Jag uppfattar det som att din fråga handlar om vem som har bäst rätt till bostadsrätten. Inom juridiken kallar vi detta för sakrätt. Du ställer din fråga då du undrar om Kronofogden kan utmäta en bostadsrätt till förmån för A och B:s borgenärer. Du anser att D borde vara skyddad mot A och B:s borgenärer.
Frågan du ställer är: Föreligger inte borgenärsskydd?
Disposition och begränsningar i svaret
Jag kommer att besvara din fråga utifrån de uppgifter du lämnat. Jag vet för lite om hela situationen för att göra en rättsfallsanalys av NJA 1971 s 66 och svara på om det Högsta domstolen kom fram till också är applicerbart på ditt fall.
Du skriver att den tvist du redogjort för nu är i domstol. Jag kan inte svara på hur en domstol kommer att döma i det enskilda fallet - åter igen - jag vet för lite om samtliga omständigheter.
Frågan du ställer kommer at utgöra rubrik i det följande. I brödtexten under rubriken lämnas en motivering till svaret på din fråga. Själva svaret lämnas under rubriken "Sammanfattning och slutsats".
Föreligger inte borgenärsskydd?
Den som har förvärvat en bostadsrätt ska antas som medlem i föreningen och förvärvaren får inte utöva sina rättigheter i föreningen förrän denne blivit medlem. När föreningen har underrättats om att bostadsrätten har övergått till en medlem i föreningen, slutar den tidigare bostadsrättshavaren svara för de förpliktelser som åligger den som innehar bostadsrätten.
En bostadsrätt är inom juridiken att klassificera som en lös sak. Förvärvaren av en lös sak blir skyddad mot säljarens borgenärer först då den lösa saken överlämnats.
Borgenärsskyddet gäller mot omvärlden d.v.s. mot tredje man. Det speglar, till skillnad från själva köpet inte bara ett avtalsförhållande mellan säljaren och köparen, utan speglar också vilken utomstående part som har rätt att kräva innehavaren av bostadsrätten på vilka rättigheter.
När köparen av en bostadsrätt har blivit medlem i bostadsrättsföreningen och bostadsrättsföreningen har underrättats om köpet, blir köpet tillräckligt offentligt för att man sakrättsligt ska anse att köparen har ett skydd mot säljarens borgenärer.
Jag utgår från att både C och D antogs som medlemmar i föreningen och att föreningen i båda fallen underrättades om överlåtelsen kort tid efter att köpekontraktet med respektive säljare skrevs under. I ditt fall ska det enligt huvudregel alltså anses som att C fick skydd mot A och B:s borgenärer för sex (6) år sedan och D fick i sin tur borgenärsskydd vid köpet i april 2019. Denna huvudregel är inte utan undantag.
Som jag skrev inledningsvis är en bostadsrätt att klassificera som en lös sak. Sakrättsligt skydd för lösa saker uppkommer i regel när de traderas d.v.s. överlämnas och tidigare innehavare mister sin besittning över saken.
I ditt fall har A och B aldrig riktigt släppt bostadsrätten. De har aldrig mist sin besittning över bostadsrätten. Det gör att förvärvet av bostadsrätten för en tredje part, såsom Kronofogden, kan tolkas vara en skenhandling.
Sammanfattning och slutsats
I samband med att D blivit medlem i föreningen och underrättat föreningen om köpet ska D enligt huvudregel anses ha ett skydd mot A och B:s samt även C:s borgenärer. I det fall du nämner finns särskilda omständigheter som gör att det sakrättsliga skyddet kan ifrågasättas och det är inte säkert att huvudregeln då gäller för D.
Domstolen kan anse att A och B inte i tillräcklig mån har förlorat sin besittning över bostadsrätten för att ett sakrättsligt skydd för A och B:s borgenärer ska kunna uppstå. Hur domstolen dömer i ditt fall kommer att bero på vad samtliga parter inblandande kan förutsättas ha vetat om, borde ha vetat om och vilka eventuella motiv varje part kan ha haft för att agera på ett visst sätt.
Lycka till!
Med vänlig hälsning,
