Får man göra avdrag för lån vid försäljning av en bostadsrätt?

Question

har lånat 150000 av min far till reperation av min o min sambos lägenhet. Detta med löfte om återbetalning när lägenheten säljes.Kan jag kräva att detta drages av från vinsten från lägenheten vid försäljning så att långivaren får tillbaka sina pengar. Tänker att både skuld o vinst ska delas lika

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Jag uppfattar din fråga som att du undrar om skulden till din far kan reducera vinsten vid fastighetsförsäljningen och därmed sänka skatteeffekten (avdrag).

För att svara på din fråga tänker jag redogöra för vad en kapitalvinst är och hur man beräknar omkostnadsbelopp och anskaffningsutgift.

Anledningen till mitt upplägg är att avdragen för en bostadsrättsförsäljning regleras i skattelagstiftning. Därför tänker jag översiktligt redogöra för hur en sådan beskattning går till och därefter svara på din fråga om vilka avdrag man får göra.

Jag utgår från att det är en bostadsrätt på grund av att det är en lägenhet.

Din fråga regleras i Inkomstskattelagen (IL).

Hur beskattas försäljning av bostadsrätter?

När man ska deklarera delas ens intäkter under året upp i olika inkomstslag. Dessa är inkomster av tjänst eller kapital (1 kap. 3 § IL). Vid en försäljning av en bostadsrätt kan det uppstå en kapitalvinst, denna ska beskattas i inkomstslaget kapital (41 kap. 1 § IL, 42 kap. 2 § IL). En kapitalvinst på bostadsrätter ska därefter kvoteras, det innebär att man enbart deklarerar en del av kapitalvinsten. Kvoteringen innebär att man enbart skattar för 22/30 av kapitalvinsten (46 kap. 18 § IL), denna belastas sedan med statlig inkomstskatt om 30 % (65 kap. 7 § IL). Detta innebär att skatten på vinsten är ca 22 %.

Rent praktiskt deklarerar du bara vad du köpt den för, försäljningssumman och omkostnadsbeloppen för skatteverket sedan så beräknar dem din skatt.

Vad är en kapitalvinst?

En kapitalvinst är skillnaden mellan ersättningen för den sålda bostadsrätten minus omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Ersättningen för bostadsrätten är helt enkelt vad ni betalade för den. Det är omkostnadsbeloppet som jag tänker fokusera på för att svara på din fråga.

Det är kapitalvinsten man skattar på. Således får du en lägre skatt om du har höga omkostnadsbelopp.

Vad är omkostnadsbeloppet före en bostadsrätt och kan ditt lån räknas som ett omkostnadsbelopp?

Till omkostnadsbelopp räknas anskaffningsutgiften ökad med förbättringsutgifter. Inledningsvis kan jag konstatera att lånet i sig inte utgör varken anskaffningsutgift eller förbättringsutgift. Däremot nämner du att lånet är avsett för renoveringar, kostnaden för renovering kan vara en s.k förbättringsutgift.

Förbättringsutgifter delas upp i 2 olika kategorier.

Förbättrande reparationer och underhåll Till-, om- och nybyggnationer

Sammantaget kan man säga att det rör sig om åtgärder i bostadsrätten som medfört att lägenheten fått en standardhöjning från hur den var när du köpte den (47 kap. 8 - 10 §§ IL). För förbättrande reparationer och underhåll (punkt 1) får du enbart göra avdrag för de åtgärder som sammanlagt kostat över 5000 kr och har vidtagits de senaste fem åren från försäljning (46 kap. 8 § första stycket och 46 kap. 10 § andra stycket IL). För till-, om-, och nybyggnationer finns ingen tidsgräns.

När sedan anskaffningsutgiften och omkostnadsbelopp läggs samman, drar man sedan bort dessa från de pengarna du får vid försäljningen. Detta är din kapitalvinst som du sedan ska skatta för.

Slutsats och vad bör du göra nu?

För att svara på din fråga kan du inte göra avdrag för lånet på grund av att det ingår inte i begreppet omkostnadsbelopp. Däremot finns det möjlighet att göra avdrag för den kostnaden renoveringen uppgått till (förbättringskostnad). Så om du renoverat för 150 000 kr så får du göra motsvarande avdrag. Har du däremot enbart renoverat för 50 000 Kr och disponerat resten av pengarna på något annat (resor, bilar eller möbler), så kan du enbart göra avdrag för 50 000 Kr vid försäljningen.

Det är mycket viktigt att du sparar kvitton på alla projekt som utförs i lägenheten. Kvitton tjänar som det främsta beviset för dina kostnader i samband med renoveringen. Det följer av att det är du som har bevisbördan för de avdragen du vill göra. Skulle kvitton komma bort blir det mycket besvärligt att få full täckning för sina kostnader.

Om du har några frågor eller vill komma i kontakt med en av våra verksamma jurister kan du boka en tid här: https://lawline.se/boka

Hoppas du fick svar på din fråga,

MVH

**Tyvärr kunde jag inte länka till inkomstskattelagen löpande i texten men jag bifogar den här: https://www.riksdagen.se/sv/dokument-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/inkomstskattelag-19991229_sfs-1999-1229