Får markägaren bebygga fastigheten på vilken jag har ett servitut?
Får en markägare bygga på sin mark, men där jag har servitut med full förfoganderätt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är jordabalken (JB). Din ärendebeskrivning är dock mycket kortfattad varför den här skrivelsen kommer att bli något generell till sin karaktär.
Några hållpunkter
Du har uppgett att det finns ett servitut varför det inte torde röra sig om en sedvanlig (formlös) nyttjanderätt utan snarare ett rättsligt bindande avtalsservitut träffat mellan dig och ägaren till den tjänande fastigheten (den som ger annan markägare viss rätt till fastigheten), 14 kap. 1 § JB. Ett sådant ska upplåtas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare och ändamålet med servitutet ska framgå av upplåtelsehandlingen, 14 kap. 5 § JB. I övrigt uppställs egentligen inga formkrav varför uppgifter om eventuella vederlag, begränsningar av giltighetstiden och/eller andra villkor som servitutet kan vara beroende av inte behöver anges i avtalet. Detta innebär att förbehåll och annat dylikt kan avtalas muntligt och att inga underskrifter i princip är behövliga. Brukligt är dock att ägaren till den tjänande fastigheten i vart fall undertecknar den aktuella handlingen. En upplåtelse som inte uppfyller det ovan nämnda skriftlighetskravet har inte verkan som giltigt servitut och kan inte heller skrivas in i fastighetsregistret, vilket uttryckligen framgår av lagtexten, 14 kap. 5 § och 23 kap. 2 § JB.
Vad gäller i ditt fall?
Ett servitut har en viss "elasticitet", vilket innebär att samhällsutveckling och andra nya omständigheter kan medföra att ägaren av den härskande fastigheten får ändrade befogenheter, alltså befogenheter som kan skilja sig från de som ursprungligen gavs vid tidpunkten för upplåtelsen av servitutet, se prop. 1970:20 del B 2, s 739 f. och Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 1982 s. 69. Vissa hinder i servitutsrätten kan också behöva godtas på annan grund och vid bedömningen av om ett hinder är förenligt med servitutsavtalet, dvs. om du som ägare av den härskande fastigheten måste tåla det, brukar syftet med begränsningen och huruvida det framstår som legitimt särskilt beaktas. Men kvalitativt och/eller kvantitativt mer betydande hinder behöver inte accepteras varför en åtgärd från markägarens sida som tydligt avskär dig möjligheten att nyttja servitutet i regel inte är godtagbart. Undantag kan emellertid fortfarande göras om syftet är legitimt och om hindret inte är varaktigt. Utgångspunkten är också att servitut inte kan sägas upp eftersom ett servitut enligt lagstiftaren är tänkt att gälla obegränsat i tiden. Utan inblandning av en myndighet, närmare bestämt den statliga lantmäterimyndigheten, Lantmäteriet, kan din motpart inte säga upp servitutet för det fall denne skulle uppleva dig som besvärlig. En uppsägning fordrar i princip en överenskommelse mellan avtalsparterna, alltså fastighetsägarna. Mot den bakgrunden framstår den här intresseavvägningen som tämligen ändamålsenlig. Exakt på vilket sätt begränsningen i utövandet av ditt servitut kommer till uttryck är dock för mig helt ovisst, men om begränsningen blir nästintill total på grund av den inplanerade bebyggelsen är det naturligtvis inte förenligt med ovanstående. Ett sådant menligt agerande från markägarens sida kan leda till skadeståndsskyldighet för denne. I 14 kap. 7 § JB sägs nämligen att har den härskande fastighetens ägare överskridit sin rätt eller ägaren av någondera fastigheten åsidosatt sin skyldighet åligger det honom att återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och att ersätta skada.
Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen så kallade prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det svårt att göra en adekvat bedömning. Men sammanfattningsvis kan sägas att svaret på din fråga beror mycket på vad som ska uppföras av markägaren och i vilken omfattning eftersom du inte varaktigt får hindras i utövandet av din servitutsrätt.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
