Fastighetsförvärv genom fastighetsreglering
Hej,
Jag har en fråga kring ett uttalande, från en som borde veta, som gäller en fastighetsaffär. Se nedan:
"Förvärv av fast egendom kan ske på olika sätt, bland annat genom köp eller byte, men även
genom fastighetsreglering. Ett fastighetsförvärv medför skyldighet för köparen att betala stämpelskatt
om förvärvet sker genom ett köp, se 4 § första stycket 1 lagen (1984:404) om stämpelskatt
vid inskrivningsmyndigheter. Om en fastighet regleras in i en annan fastighet utgår
däremot inte någon stämpelskatt.
Av handlingarna i ärendet framgår det att XXX har förvärvat Fastigheten genom
ett köp den 20 november 2018. Ansökan om fastighetsreglering inkom först efter det att en
giltig överlåtelse genom köp skett. Fastigheten är därmed inte förvärvad genom fastighetsreglering
och förvärvet ska därför inte undantas från stämpelskatt."
Översta stycket förefaller vara ett missförstånd. En fastighetsreglering är väl inte ett sätt att förvärva fast egendom? Fastighetsregleringen är ett sätt att bli lagfaren ägare till den fasta egendomen. Det förefaller sålunda som om två olika begrepp har rörts ihop. Nedre stycket verkar också underligt. Bara för att man har köpt en fastighet och sedan lämnat in ansökan om fastighetsreglering efter köpet diskvalificerar ju inte detta att en fastighetsreglering genomförs. De facto säger Jordabalkens 4e kapitel, 7e paragrafen att man har sex månader på sig efter köpet att ansöka om fastighetsbildning.
Har jag förstått rätt?
Mvh
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Inledning
Din fråga aktualiserar huvudsakligen jordabalken (JB), fastighetsbildningslagen (FBL) och lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter (LSI).
Utredning
I 4 kap. JB regleras möjligheterna att förvärva fastigheter genom köp, byte och gåva. I 4 § LSI framgår att förvärv av fast egendom är skattepliktiga om de sker genom köp eller byte, tillskott till eller utdelning från vissa associationer, expropriation eller annan inlösen eller delning. Ett annat sätt att förvärva en fastighet helt eller delvis, som alltså inte ska beskattas enligt den nämnda paragrafen, berörs i 5 kap. 1 § FBL. Där fastslås att mark kan överföras från en fastighet till en annan genom fastighetsreglering. En marköverföring genom fastighetsreglering har ofta karaktären av byte av mark, men marköverföringen kan också vara ensidig. I sådana fall utgår vederlag för den överförda marken i pengar. Detta innebär dock inte att förvärvet ska klassificeras som köp då det utförts i form av en fastighetsreglering, något som exemplifieras i det vanligare förekommande fallet att skillnaden mellan vad som genom fastighetsreglering läggs till och frångår en fastighet utjämnas genom ersättning i pengar. I sådana fall, där både mark och kontanta medel används för att kompensera en av markägarna som frånhänder sig mark, är det alltså inte tal om ett köp till viss del utan enbart fråga om fastighetsreglering. Någon bortre gräns för hur omfattande marköverföringar genom fastighetsreglering får vara finns i praktiken inte. Det är därför möjligt överföra en hel fastighet till en annan fastighet genom fastighetsreglering. Av 12 kap. 1 § FBL framgår att den som ensam äger flera fastigheter kan sammanlägga dessa till en fastighet. Bestämmelsen i 4 kap. 7 § JB kan förklaras som att köp av en delareal av en fastighet är ogiltigt, om avstyckning inte genomförs i enlighet med köpet. Ansökan om avstyckning måste göras inom sex månader från köpet, annars är köpet ogiltigt redan av den anledningen. Köpet kan således bli ogiltigt, antingen genom att ansökningsfristen överskrids eller genom att avstyckning enligt parternas avtal vägras. Däremot säger regeln ingenting om att avstyckningen måste vara klar inom viss tid.
Enligt min uppfattning har författaren till texten du citerade i din fråga åtminstone delvis rätt. Förvärv av fast egendom kan ske genom fastighetsreglering och utgör då inte köp eller byte, trots att den praktiska skillnaden avseende parternas agerande kan vara obefintlig. Författarens påstående att ett köp som inte regleras i tid ska betraktas som ett köp istället för, som avsett, en fastighetsreglering kan dock diskuteras. Om fallet avser en del av en fastighet ska köpet vara ogiltigt när fastighetsreglering inte genomförts i tid. Möjligen kan ett köp avseende en hel fastighet som är avsedd att genom fastighetsreglering överföras till en annan fastighet i ett fall då ansökan om fastighetsreglering inte görs i tid betraktas som ett (giltigt) köp, vilket skulle förklara författarens påstående. Under sådana omständigheter får förvärvaren förena fastigheterna genom sammanläggning istället för fastighetsreglering. Så länge ansökan gjorts inom sexmånadersfristen räknat från köpehandlingens upprättande ska dock förvärvet enligt min uppfattning anses ha skett genom fastighetsreglering. Med anledning av detta framstår påståendet "Ansökan om fastighetsreglering inkom först efter det att en giltig överlåtelse genom köp skett." som märklig; det framgår tydligt av lagtexten att ansökan kan göras efter upprättandet av köpehandlingen. En möjlig tolkning är att författaren med "giltig överlåtelse genom köp skett" syftar på att lagfart beviljats baserat på en köpehandling innan ansökan om fastighetsreglering inkommit.
Handlingsplan
Jag har mycket svårt att lämna en konkret rekommendation till dig då jag inte vet mycket om omständigheterna i det nu aktuella fallet och inte vet vad du vill uppnå. Jag hoppas att mitt svar ändå var till hjälp!
Med vänlig hälsning
