Fel i bostadsrätt
Hej! Min mamma har köpt en bostadsrätt och vid tillträdet var lägenheten inte städad (inget undantag för städning finns i köpeavtalet). Säljaren har även bytt ut vissa vitvaror mot äldre modeller efter det att köpekontrakt upprättats! Mäklaren vill inte ha något med situationen att göra och hänvisar endast till säljaren, som vägrar göra något. Vilket ansvar har mäklaren i det hela och hur skall man gå vidare härifrån?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Gällande rätt:
Bostadsrätter är att betrakta som lös egendom vilket gör köplagen (KöpL) tillämplig, se 1 §. I vilket skick bostadsrätten ska vara på tillträdesdagen regleras främst av ert köpekontrakt . Avviker lägenheten från det avtalade skicket på tillträdesdagen har köparna rätt att begära att säljaren åtgärdar felet. Bostadsrätten ska även vara i det skick köparna "haft fog att förvänta sig" (17 § 3 st. KöpL). Vad köparna kunnat förvänta sig för standard på lägenheten, vid tillträde, beror dels – som ovan sagt – på villkoren i köpekontraktet men också på vad köparna borde ha uppmärksammat gällande lägenhetens standard vid visningen av bostadsrätten (20 § KöpL).
Städningen:
Det finns inga lagregler som reglerar om eller hur en bostadsrätt ska flyttstädas i samband med försäljning, men om ni och säljaren har kommit överens om villkor kring städningen så är det den överenskommelsen som gäller som standard för flyttstädningen. Om det inte finns någon sådan överenskommelse kan det vara svårt att avgöra vad som är en godtagbar flyttstädning. Det finns dock många vägledande texter på internet där man kan finna ledning för hur standarden ska vara ( ex Mäklarsamfundets text). Jag tolkar det som att ni har avtalat att säljaren ska stå för flyttstädning av bostadsrätten innan tillträdesdagen. I din fråga låter det som att lägenheten inte var dåligt städad utan inte städad alls. Detta bör räknas som ett fel som säljaren har en skyldighet att åtgärda.
Vitvarorna:
Då vitvarorna är utbytta, till äldre modeller än vad ni avtalat om, skiljer sig bostadsrätten från vad ni avtalat om vid köpet. Detta gör att det föreligger fel i bostadsrätten. Om ni inte avtalat om (muntligt eller skriftligt) att ex en diskmaskin ska ingå i köpet så har din mamma nog ändå med fog kunnat förutsätta att den diskmaskin som fanns där vid köpet också skulle finnas där vid tillträdet.
Påföljder och reklamation:
Kostnaden för åtgärder pga felen ska säljaren stå för (34 § 1 st. KöpL). Säljaren har en skyldighet att avhjälpa felen utan dröjsmål. När det gäller bostadsförsäljning anses säljaren vara i dröjsmål snabbare än vid andra slags köp. Enligt 34 § kan ni kräva att säljaren avhjälper felet. Om dock säljaren vägrar eller inte gör det inom skälig tid, kan ni kräva prisavdrag, se 37 och 38 § §.
Enligt 32 § ska ni reklamera detta fel inom skälig tid från upptäckt för att kunna göra påföljder gällande. Det räcker i princip med att ni påtalar att det föreligger ett fel som ni vill att säljaren ska hållas ansvarig för. Det låter som att ni redan har påtalat båda felen till säljaren, vilket är jättebra.
Mäklarens ansvar:
Mäklaren är inte part i avtalet och är därför inte ansvarig för fel i bostadsrätten. Vid tvister innan mäklarens uppdrag är slutfört har mäklaren en skyldighet att undersöka hur parterna vill lösa situationen och hjälpa dem att komma överens. Efter avslutat uppdrag har mäklaren dessvärre ingen skyldighet att engagera sig i tvister mellan köpare och säljare.
Råd:
Enligt min bedömning har din mamma har rätt till avhjälpning av felen, alltså en rätt att få tillbaka de avtalade vitvarorna och få lägenheten flyttstädad, eller rätt till prisavdrag på köpeskillingen. Det är jättebra att ni påtalade felen, reklamerade, tidigt till säljaren. Försök att dokumentera så mycket av felen som möjligt om ni inte redan har gjort det, genom att ex ta bilder på hur lägenheten såg ut vid tillträdet, då detta kan bli en fråga om bevisning. Jag skulle ta hjälp av en jurist, exempelvis hos oss på lawline, för ytterligare rådgivning då det blir en fråga om avtalstolkning och bevisning. Du kan maila info@lawline.se för vidare rådgivning.
Hoppas du fick svar på din fråga och hoppas att situationen löser sig!
