Fel i fastighet
Hej, har köpt en fastighet (Åbyn 7:45, Gävle), efter tillträde så har det uppkommit några fel, jag har gjort en reklamation utan yrkande, som säljaren har svarat på, felen är enligt nedan.
1. Stopp i avloppet på grund av att en stolpe från staketet har gått rakt igenom avloppsröret.
2. Fastigheten har en enskild avloppsanläggning som är ansluten till det kommunala avloppet, säljaren har inte informerat om den enskilda avloppsanläggningen, utan bekräftat till både mig & mäklaren att fastigheten har vanligt kommunalt avlopp, dessutom så delas den enskilda avloppsanläggningen med minst en granne utan att något avtal/servitut har upprättats om kostnader/ägande. Avloppsrören inom fastigheten har även en sträckning med "baklut" som måste åtgärdas.
3. Köksgolvet har fått sprickor mellan not & spont på cirka 10-15 ställen, efter att vi har flyttat in.
Säljaren nekar till punkterna 2 & 3, men anser att de ska stå för punkten 1.
Jag anser att säljaren har brustit i att informera om den enskilda avloppsanläggningen, vilket både påverkar fastighetens värde & kommer att medföra underhållskostnader som är avsevärt större än ett vanligt kommunalt avlopp, samt att ägande & driftkostnader mellan de anslutna är oreglerade, därav anser jag att säljaren ska betala ersättning för underhåll & framtida utbyte av avloppsanläggningen samt ersättning för påverkan av fastighetsvärdet.
Jag anser även att säljaren ska bekosta omläggning av köksgolvet.
Vad anser ni?
Mvh, Ulf Hasselgren
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Fel i fastighet regleras i 4 kap. 19 § Jordabalk (1970:994), JB. Av bestämmelsen följer att om fastigheten inte stämmer överens med vad som gäller av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet så har köparen rätt till avdrag på köpeskillingen (eventuellt hävning). Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada (skadestånd), om felet eller förlusten beror på försummelse från säljaren eller om fastigheten avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
En köpare får däremot aldrig åberopa ett fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet, 4 kap. 19 § 2 st. JB. Vad som avses med detta är att köparen har en relativt långtgående undersökningsplikt vid ett fastighetsköp. Förenklat brukar man tala om att säljaren svarar för dolda fel, medan köparen är skyldig (inom ramen för undersökningsplikten) att undersöka huruvida det finns några fel som kan påträffas om en tillräckligt kunnig person hade gjort en noggrann undersökning. Säljaren svarar alltså för alla fel som inte är upptäckbara, medan köparen svarar för sådana fel som en "normalt bevandrad och erfaren lekman hade kunnat upptäcka".
För enkelhets skull kommer jag därför att gå igenom de fel som du upptäckt och redogöra för huruvida du kan åberopa dessa som fel i fastighet och därför få avdrag på köpeskillingen:
1. Stopp i avloppet på grund av att en stolpe från staketet har gått rakt igenom avloppsröret.
Ett sådant fel ligger troligtvis inom ramen för köparens undersökningsplikt och är därför svårt att åberopa som fel. Det skiljer sig dock om det är så att säljaren har gjort en utfästelse, men i praxis har ett uttalande att "avloppet fungerar bra" inte ansetts utgöra en utfästelse eftersom det bedömts alltför svagt, se RH 136:83. Köparen har alltså dessvärre en väldigt strikt undersökningsplikt som omfattar allting man kan se, höra eller känna igenom lukt. I ditt fall verkar det emellertid som att säljaren accepterar att det är deras ansvar och du kan därför begära ersättning för kostnaderna för åtgärdandet av felet.
2. Fastigheten har en enskild avloppsanläggning som är ansluten till det kommunala avloppet, säljaren har inte informerat om den enskilda avloppsanläggningen, utan bekräftat till både mig & mäklaren att fastigheten har vanligt kommunalt avlopp, dessutom så delas den enskilda avloppsanläggningen med minst en granne utan att något avtal/servitut har upprättats om kostnader/ägande. Avloppsrören inom fastigheten har även en sträckning med "baklut" som måste åtgärdas.
Av ett avtal kan följa att en fastighet ska ha en positiv egenskap såsom exempelvis att det finns ett vanligt kommunalt avlopp. Den konkreta standarden kan följa av muntliga preciserade uppgifter under avtalsförhandlingarna eller av exempelvis en del av det skriftliga avtalet. En sådan avvikelse innebär i många fall också att det föreligger en utfästelse (vilket har självständig betydelse för skadestånd) om köparen också kan visa att uppgiften har inverkat på köpet.
Säljaren har i förevarande fall gjort en utfästelse om att fastigheten har ett vanligt kommunalt avlopp, vilket därför kan föranleda både avdrag på köpeskilling samt skadestånd. Jag tycker därför, precis som du beskriver, att du ska begära avdrag på köpeskillingen eftersom detta påverkar fastighetens värde. Jag anser också att du ska begära skadestånd med grund i de framtida underhållskostnader du beskriver samt för den sträckning med "baklut" som behöver åtgärdas.
Jag anser också att du ska upprätta ett servitut med de grannar som nyttjar avloppet för att undvika tvister i framtiden eftersom du har den tjänande fastigheten. Min rekommendation är därför att du även begär ersättning av säljaren inom ramen för ditt anspråk för de kostnader det skulle innebära att upprätta servitut med grannarna.
3. Köksgolvet har fått sprickor mellan not & spont på cirka 10-15 ställen, efter att vi har flyttat in.
Sprickorna har visserligen uppkommit efter att ni flyttade in, men detta är vad som kan anses utgöra ett dolt fel. Köparen har som sagt en undersökningsplikt och skulle du med hänsyn till kökets ålder och skick misstänka att sådana sprickor skulle kunna uppkomma lätt, kan detta även falla under din undersökningsplikt. Jag anser alltså att detta är ett gränsfall, men jag ser inga hinder i att du åberopar dolt fel till säljaren. Om dessa sprickor inte var synliga vid en besiktning och om en "normalt bevandrad och erfaren lekman" inte hade kunnat upptäcka felet, är det alltså ett dolt fel som säljaren ska bekosta. Min sakkunskap gällande sprickor mellan not och font är emellertid begränsade och det är möjligt att en sakkunnig på området skulle ha en mer klar uppfattning om detta är ett fel som är upptäckbart av en köpare.
Sammanfattningsvis anser jag att du ska framställa anspråk på alla tre punkterna. Den första punkten (stopp i avloppet) har säljaren redan medgett att hen ska ersätta, den andra punkten (avloppet) kan du begära både avdrag på köpeskillingen samt skadestånd för eftersom säljaren har gjort en utfästelse och den tredje punkten (köksgolvet) kan anses utgöra ett dolt fel och således utgöra grund för avdrag på köpeskillingen.
Om du har fler frågor eller om någonting är oklart är du välkommen att kontakta mig på amanda.stromblad@hotmail.com. Detsamma gäller om du behöver hjälp att boka tid med en jurist på byrån för att framställa ett anspråk gentemot säljaren.
Hoppas att mitt svar var till hjälp!
