Fel i fastighet om ritningar inte stämmer överens med fastighet?
Har precis köpt en lägenhet. När vi var på visning fanns en stor bokhylla som täckte en hel vägg från golv till tak. När vi nu fått tillgång till lägenheten visar det sig vara en dörr bakom vilket vi inte räknat med och köpt möbler som nu inte fungerar. På ritningen finns denna dörr inte med och vi har inte blivit informerade om detta av varken mäklare eller säljare. Kontaktar då mäklare men han hänvisar till att vi har undersökningsplikt. Vi kan väl inte bara anta att det är någon dörr bakom och undersöka detta då hela väggen var täckt och ingen dörr framgick vid ritningarna. Har jag någon möjlighet till ersättning för detta? Tacksam för svar!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler gällande fast egendom finner du i Jordabalken (JB), specifikt gällande fel i fastighet förekommer i 4 kap. 19 § JB.
Vad är definitionen av fel i fastighet?
I lagen framgår det att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, har köparen rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet, 4 kap. 19 § JB. Det som menas med att fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet benämns som ett konkret fel, och om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta benämns felet som ett abstrakt fel.
Vid konkreta fel görs en bedömning utifrån avtalet och om egenskaperna på fastigheten avviker från avtalet föreligger det ett konkret fel, med förutsättning att andra omständigheter som friskrivningar inte föreligger. Det som är avgörande för om ett abstrakt fel föreligger beror på en avvägning mellan köparens undersökningsplikt och säljarens utfästelser, enkelt förklarat är köparen skyldig att undersöka fastigheten innan köpet men om säljaren utfäster att fastigheten har en viss egenskap förmildras köparens undersökningsplikt gällande just den egenskapen. Jag kommer nedan att försöka redogöra lite djupare kring innebörden av dessa två typer av fel för att ge en klarare bild.
Vad innebär ett konkret fel?
Vid konkreta fel bör en felbedömning göras utifrån avtalet, annonsen, fastighetsbeskrivningen, garantier eller muntliga uppgifter som lämnats i och med köpet. Skulle någon av dessa uppgifter inte stämma med fastigheten föreligger det ett konkret fel, med förutsättning att felet inte är tydligt upptäckbart. Ett rättsfall likt ditt fall hade en köpare av en fastighet fått en utfästelse om att arealen för fastigheten var 1080 m2, denna utfästelse förekom i fastighetsbeskrivningen men också muntligt av en representant för mäklarbolaget. När köparen förvärvat fastigheten visade sig att fastigheten hade en areal på 891 m2. Rätten framhöll att det inte krävdes av köparen att undersöka om arealen för fastigheten stämde eftersom både beskrivningen och mäklarens utfästelser var tillräckliga för köparen att förlita sig på och som befriade köparen från undersökningsplikten, men också eftersom felet var av väsentlig betydelse. Detta resulterade i att köparen fick göra ett prisavdrag på köpeskillingen, (se NJA 1983 s. 858).
Ett liknande rättsfall hade en person köpt en fastighet där denne hade fått ritningar på hur vattenledningarna hade dragits. Ledningarna hade dragits på ett annat sätt än som angavs i ritning, i ritningarna angavs det att ledningarna hade dragits i taket men som i som i verkligheten hade dragits i golvet. Ledningarna hade efter en tid orsakat vattenskador och köparen av fastigheten gjorde gällande att säljaren hade utfäst genom överlämnandet av ritningarna att ledningarna skulle vara felfria. Högsta domstolen avgjorde fallet och framhöll hade ledningsdragningen inte varit på tal vid förhandlingarna och köparna hade inte verkat fästa någon uppmärksamhet på hur dessa var dragna. Av denna anledning ansåg rätten att någon utfästelse inte förelåg, men att i vissa speciella fall kan överlämnandet av ritningar anses som en utfästelse att fastigheten är uppbyggd på ett visst, (se NJA 1978 s. 307)
Vad innebär ett abstrakt fel?
Huvudpunkten gällande dolda fel är sådana fel som avviker från vad en köpare med fog kan förutsätta vid köpet. Detta innebär att ett abstrakt fel föreligger om köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt men att det ändå har förelegat fel, exempelvis skulle dessa typer av fel kunna vara mögel i källare som vid köpet inte upptäcks men som senare blir tydligare. Av praxis framgår det att köpare av fastighet i allmänhet har att själv bära risken för fel, som han väl inte känt till men bort upptäcka vid en "med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning" av fastigheten. Denna undersökningsplikt kan sträcka sig långt och omfatta även utrymmen som är svårt tillgängliga för undersökning, dock ska det inte krävas av köparen att göra ingripanden i fastigheten för att komma åt utrymmen och uppfylla sin undersökningsplikt. Man kan alltså säga att köparen står för upptäckbara fel och säljaren står för dolda fel, (Se NJA 1984 s. 3).
Vad är det för typ av fel i ditt fall?
I detta fall utgår jag från att du har gått på en visning för en lägenhet och under visningen har du kollat på en vägg som täckts av en bokhylla. Eftersom du hade tillgång till ritningarna har du antagit att det inte är någon dörr placerad bakom bokhyllan och gått vidare med köpet. Frågan i fallet är om det har sagts något om dörren mellan er och säljaren vid visningen, eftersom om det har utfästs av säljaren att det inte är en dörr bakom bokhyllan betraktas det som ett konkret fel. Den andra frågan i fallet är om det har varit möjligt att flytta på bokhyllan för att undersöka om det är en dörr bakom bokhyllan. Om bokhyllan exempelvis var förankrad eller alldeles för tung för att flytta på för att uppfylla undersökningsplikten kan det här betraktas som ett abstrakt fel, det ska alltså inte krävas att du som köpare ska göra ingripanden i fastigheten för att komma åt utrymmen och uppfylla sin undersökningsplikt. Om det skulle vara fallet att det föreligger fel i fastigheten som nämnts ovan har ni som köpare rätt till prisavdrag eller hävning om felet är av väsentlig betydelse, däremot är det viktigt att vara medveten om att om man inte väcker talan inom ett år förlorar man rätten till att åberopa felet. Vill ni ha hjälp med att ta detta vidare får ni gärna boka en tid med en av våra jurister som ni finner här.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar,