Följer garageplatsen med vid försäljning av bostadsrättslägenhet?
Hej,
Vi har precise köpt en lägenhet där en garageplats ska tillkomma med lägenheten enligt avtal som skrivits 30 november 2005 och är giltigt till och med 30 november 2030. "Detta avtal ska utan särskild åtgärd överföras till part, som därmed inträder fullt som ny hyresgäst". Avtalet är skrivet mellan säljaren och bostadsföreningens styrelse.
Den nuvarande styrelsen motsätter sig avtalet och menar att det är orättvist för de andra boende och att garageplatserna ska tilldelas enligt kösystem.
Men det finns ett avtal upprättat som tydligt säger att garageplatsen övertas av ny köpare. För att komma vidare i ärendet skulle vi vilja få lite juridisk rådgivning och assistans.
Tacksam för råd,
Vänliga hälsningar
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Garageplats kan ingå i bostadsrätten eller överlåtas genom separat avtal:
Om det finns ett separat avtal för parkeringsplatsen kan den vara att ses som ett sådant nyttjanderättsavtal som betraktas som ett lägenhetsarrende enligt reglerna i 7-8 kap. jordabalken (JB). Lägenhetsarrende föreligger när jord upplåtits på arrende för annat ändamål än jordbruk och upplåtelsen inte är att anse som bostadsarrende eller anläggningsarrende (8 kap. 1 § JB). Huvudregeln är att det är inte möjligt att upplåta lägenhetsarrende utan jordägarens samtycke enligt 8 kap. 19 § JB. Om garageplatsen överlåts genom separat avtal räknas alltså detta som ett lägenhetsarrende. Vid överlåtelse av bostadsrätten överlåts i sådana fall inte garageplatsen automatiskt. Detta eftersom garageplatsen då är ett hyresavtal, ett så kallat "sidoavtal", som inte följer med nyttjandet av bostadsrätten. Bilplatsen återlämnas därmed till bostadsrättsföreningen vid avflyttning från föreningen.
En parkeringsplats kan däremot även vara upplåten med bostadsrätten. Vid upplåtelse med bostadsrätt ska det ske skriftligen och upplåtelsehandlingen måste bland annat innehålla uppgift om den lägenheten upplåtelsen avser. Om garageplatsen är upplåten med bostadsrätten och hör till lägenheten utgör den en del av bostadsrätten och följer med lägenheten vid en försäljning.
Det har i praxis prövats vilka möjligheter det finns att ta bort parkeringsplatser som är upplåtna till bostadsrätt. Enligt en dom i Svea Hovrätt (RH 2014:13) är ett beslut av stämman att parkeringsplatser inte längre ska upplåtas med bostadsrätt inte en sådan förändring som kan åstadkommas med ett beslut av två tredjedelar av majoriteten (jfr 9 kap. 16 § p2 bostadsrättslagen). En förändring att ta bort en med bostadsrätten upplåten parkering kan alltså inte ske på annat sätt än genom en ändring av eller ett tillägg till upplåtelseavtalet och efter godkännande av bostadsrättshavaren.
Vad gäller i ert fall?
Vad som gäller i ert fall beror alltså delvis på vad som står i det ursprungliga upplåtelseavtalet (avtalet mellan bostadsrättsföreningen och första ägaren). Om upplåtelseavtalet stadgar att garageplatsen ingår i bostadsrätten eller dylik formulering innebär detta att garageplatsen är upplåten med bostadsrätten och att den därmed följer med vid försäljning. Är garageplatsen däremot upplåten genom ett separat avtal följer inte garageplatsen med bostadsrätten automatiskt. Som huvudregel krävs nämligen att jordägarens samtycke krävs för överlåtelse av arrende.
Sammanfattning och handlingsplan:
Sammanfattningsvis kan upplåtelse av garageplats ske på två sätt. Antingen genom ett sidoavtal, ett så kallat lägenhetsarrende, eller genom upplåtelse med bostadsrätten. Vilken av dessa som gäller i ditt fall beror på vad som står i det ursprungliga upplåtelseavtalet. Om upplåtelseavtalet stadgar att garageplatsen ingår i bostadsrätten eller dylik formulering innebär detta att garageplatsen är upplåten med bostadsrätten och att den därmed följer med vid försäljning. Är garageplatsen däremot upplåten genom ett separat avtal följer inte garageplatsen med bostadsrätten automatiskt.
Har du fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt via någon av våra tjänster. Om ni inte kan komma överens med bostadsrättsföreningen och behöver vidare hjälp av en av våra jurister på Lawline juristbyrå är ni varmt välkomna att återkomma till mig för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på elise.sohlberg@lawline.se
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänliga hälsningar,
