Formkrav för fastighetsköp och sämjedelning av fastighet
Hej
Jag och min granne äger var sin fastighet som har gemensam "utmark" i vilken vi äger hälften var. Nu har vi kommit överens om att jag skall överta grannens andel och således bli ensam ägare till utmarken. Min fråga är om vi skall skriva ett köpeavtal enligt reglerna för fast egendom eller om det går att endast skriva en överenskommelse som bifogas till ansökan om lantmäteriförrättning. Fördelar/nackdelar med det ena eller andra?
Vill dessutom berätta att det finns en mycket gammal sämjedelning av markområdet som också har tillämpats fram tills för några år sedan (åkerbruk). Grannen som nyligen köpt sin fastighet vill inte kännas vid att något sådant finns trots uppgifter om detta i fastighetsregistret (en gammal legaliseringsansökan som återtagits av någon anledning som jag inte vet). Kan denna sämjedelning ha någon inverkan på fallet eller vara något som kan användas i förhandlingen med grannen?
Vänligen
En som inte vet allt om detta
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Inledning
Din fråga aktualiserar huvudsakligen jordabalken (JB).
Utredning
Fast egendom kan bara överlåtas genom köp, byte eller gåva enligt reglerna i 4 kap. JB. För överlåtelse av en fastighet finns i 4 kap. 1 § JB så kallade formkrav. Formkraven innebär att en överlåtelse bara är giltig om den sker genom upprättande av en skriftlig handling som undertecknas av båda parterna samt innehåller uppgift om att det rör sig om en överlåtelse samt om eventuell köpeskilling. Enligt 4 kap. 8 § JB ska den som köper en ideell andel (till skillnad från en fysiskt definierad del) av en fastighet ange att utbrytning av fastighet ska ske för att undvika att samägande uppstår, men för en existerande samägare som köper en annan samägares andel finns enligt min uppfattning inga ytterligare krav.
Enligt min uppfattning avses med sämjedelning en numera otillåten form av privat ny- och ombildning av fastigheter, se 1 kap. 1 § JB. Sämjedelning som genomförts innan den 1 juli 1962 kan dock legaliseras, det vill säga ges rättslig verkan inom ramen för dagens reglering. Genom legalisering erkänns alltså sämjedelningen som en giltig fastighetsbildning.
I ditt nu aktuella fall kan vi alltså konstatera att du för att köpa din grannes andel av er samägda fastighet måste tillse att en skriftlig köpehandling upprättas eftersom det är det enda sättet att med giltig verkan förvärva en fastighet. Jag vet inte säkert vad du syftar på med "överenskommelse som bifogas till ansökan", men allt annat än en köpehandling upprättad i enlighet med de formkrav jag beskrivit ovan är enligt min uppfattning inte tillräckligt för att åstadkomma en giltig överlåtelse. Avseende frågan om sämjedelning har jag svårt att förstå precis vad du avser. Baserat på hur din fråga är formulerad tolkar jag det som att en sämjedelning gjordes avseende den aktuella fastigheten någon gång innan 1962 och att denna sämjedelning även efterlevts i praktiken fram till för några år sedan. I sådana fall skulle en legaliseringsansökan möjligen kunna göras i syfte att få uppdelningen formellt erkänd. Enligt min uppfattning skulle dock detta sakna betydelse efter ett eventuellt köp av din grannes andel i fastigheten eftersom ett sådant köp av din fråga att döma skulle förenas med en lantmäteriförrättning. Efter en genomförd lantmäteriförrättning skulle en senare formellt erkänd fastighetsbildning föreligga och därmed skulle enligt min uppfattning sämjedelningen sakna betydelse.
Handlingsplan
Min rekommendation till dig är att tillse att formkraven för en överlåtelse av fast egendom uppfylls i samband med ett eventuellt köp av din grannes andel i fastigheten. Att din granne inte vill kännas vid en eventuell sämjedelning är sannolikt fördelaktigt för dig eftersom du ändå, såvitt jag förstår det, står i begrepp att köpa grannens andel i fastigheten ifråga.
Jag hoppas att mitt svar var till hjälp! Har du några funderingar kan du höra av dig till mig på magnus.gustafsson@lawline.se.
Med vänlig hälsning