Försäljning av hyresfastighet och besittningsskydd
Min hyresvärd är på väg att sälja den hyresfastigheten jag bor i.
Köparna vet om att det är en hyresfastighet och tänker, när (eller i och med) de köpt fastigheten, göra om den och plombera en av de tre lägenheterna (min).
Ingen uppsägning är gjord varken från min sida, den nuvarande fastighetsägarens sida eller de tilltänkta fastighetsägarens.
Jag har inte tänkt flytta!
Fråga: vad har jag för rättigheter/skyldigheter?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler om hyra finns i 12 kap jordabalken (JB), som även kallas hyreslagen.
Uppsägning av hyresavtal
I de flesta fall måste hyresavtal sägas upp för att hyresförhållandet ska upphöra. Beroende på om ditt hyresavtal gäller för obestämd tid eller bestämd tid gäller olika regler för uppsägningen.
Hyresavtal som löper på obestämd tid (tillsvidare) måste sägas upp för att upphöra att gälla (12 kap. 3 § 1 stycket 2 meningen JB). Hyresavtal som ingåtts för en bestämd tid upphör vanligen att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats mellan parterna. Om hyresavtalet gäller för bestämd tid, men hyresförhållandet har varat i mer än nio månader i följd, måste dock avtalet sägas upp (12 kap. 3 § 2 stycket JB).
För hyresavtal som gäller för obestämd tid gäller en uppsägningstid på tre månader (12 kap. 4 § 1 stycket JB). Hyresavtalet upphör alltså att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Uppsägningstid för hyresavtal som gäller för bestämd tid varierar med hänsyn till hyreslängden. Om hyrestiden t.ex. varat längre än tre månader är uppsägningstiden tre månader (12 kap. 4 § 2 stycket 3 punkten JB).
Uppsägning från hyresvärden måste vara skriftligt och delges hyresgästen (12 kap. 8 § 1 stycket och 3 stycket JB). Det finns dock bestämmelser som skyddar hyresgästen även om hyresvärden iakttar relevant uppsägningstid.
Besittningsskydd
Hyresgästen har besittningsskydd, vilket ger hyresgästen rätt till förlängning av hyresavtalet mot hyresvärdens vilja om inte något av undantagen i 12 kap. 46 § JB föreligger. Kommer uppsägning av hyresavtalet från hyresgästen sida eller förfaller hyresavtalet, blir dock besittningsskyddsreglerna inte tillämpliga.
Utifrån din fråga kan tänkas att undantag enligt 12 kap. 46 § 4 punkten JB exempelvis kan göra att du inte har besittningsskydd till lägenheten. Om någon av beskrivna omständigheter i 12 kap. 46 § JB föreligger, har du inte rätt till förlängning av hyresavtalet.
Om hyresvärden säger upp hyresavtalet och frågan om förlängning av avtalet enligt 12 kap. 46 § JB uppkommer, är uppsägningen utan verkan om inte hyresvärden hänskjuter tvisten till hyresnämnden senast en månad efter hyrestidens utgång (12 kap. 49 § JB).
Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Om du behöver ytterligare hjälp kan du kontakta Lawline via telefon på nr. 08-533 300 04, öppettider mån-fre 10.00-16.00 eller ställa en ny fråga till oss här på Lawline.
