Förskott på arv eller marknadsvärde/Köp av hus.
Hej mina föräldrar ska sälja sitt hus och jag och min sambo vill köpa det. Jag har sex syskon och ingen yrkar på att köpa det. Hur går vi till väga smidigast?
Lawline svarar
Hej.
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Svaret beror lite på till vilket pris ni tänkte köpa fastigheten/huset för. Som jag förstod din fråga är du och din sambo intresserade av dina föräldrars hus som dina föräldrar önskar sälja. Köpet kan gå till på två sätt:
Marknadsmässigt värde (Inte arv).
1. Om ni köper huset, enskilt eller gemensamt, för marknadspriset som man skulle kunna ta av vem som helst kommer köpet bli en vanligt överlåtelse. Detta innebär att ärvdalagstiftningen inte kommer att aktualiseras.
För att köpa huset krävs det att en viss formalia uppfylls. Om det rör sig om en fastighet (hus och mark) krävs det att man upprättar en skriftlig köpehandling (4 kap. 1§ Jordbalk). Denna köpehandling måste innehålla en överlåtelseförklaring, specifikation av fastigheten avtalet gäller samt angivande av köpeskillingen. Om det rör sig om en bostadsrätt gäller samma sak (6 kap. 4§ Bostadsrättslag). Om någon av dessa tre saker ej står med i köpehandlingen blir förvärvet ogiltigt.
Har du och din sambo köpt fastigheten/bostadsrätten för marknadspris gäller även felreglerna enligt 4 kap. 15-20 §§ Jordabalk alternativt köplagens felregler (bostadsrätter hanteras som lös egendom med viss specialreglering).
Sammanfattat blir det ett helt vanligt köp utan vidare regler.
Icke-marknadsmässigt värde (arv).
2. Om du och din sambo köper fastigheten, för ett totalt pris understigande marknadspriset man normalt sett kan få genom en försäljning till annan, kommer mellanskillnaden mellan ert och marknadspriset anses vara gåva. Om detta sker kommer ärvdalagstiftningen att aktualiseras.
Enligt 2 kap. 1§ Ärvdabalken är du en bröstarvinge till dina föräldrar. Detta innebär att du har rätt till vis del av den kvarlåtenskap dina föräldrar efterlämnar sig (2 kap. 1§ Ärvdabalk). Om inget annat avtalas genom testamente kommer kvarlåtenskapen att fördelas jämt mellan samtliga bröstarvingar.
Om ena föräldern går bort kommer den kvarlevande maken att behålla samtligt arv från den avlidne maken med fri förfoganderätt. Detta innebär att den arvsberättigade får sitt arv efter det att båda föräldrarna avlidit (3 kap. 1§ Ärvdabalk). Undantaget från denna regel är att särkullsbarn får ut sitt arv direkt (3 kap. 1§ 2 meningen Ärvdabalk). Särkullbarn innebär att man endast är bröstarvinge till en av föräldrarna. Om då ens förälder dör och den make som inte är ens förälder får kvarlåtenskapen får särskullsbarnet ut sin del direkt.
Förskott på arv:
Huvudregeln är som sagt att arvingar får vänta med att få sitt arv tills dess att båda föräldrarna har gått bort. Med undantag för särkullsbarn. Dock finns möjligheter till förskott på arv. Förskott på arv innebär att man får en gåva under förälderns (eller annan arvgivare) livstid som är att se som förskott på arv. Sådana saker kan vara att man förmånligt får köpa en fastighet, kontanter eller annan egendom (6 kap. 1§ Ärvdabalk). Saker som inte ska vara att se som förskott på arv är saker som födelsedagspresenter, underhåll som barn och liknande (6 kap. 2§ Ärvdabalk). Har arvtagare fått förskott på arv ska detta avräknas mot arvtagarens senare arv och om det man fick i förskott överstiger det man är berättigad till när föräldern går bort måste man återge mellanskillnaden (6 kap. 4§ ärvdabalk). Med mellanskillnaden menas den skillnad mellan det arvtagaren mottog i förtid och det som senare skulle vara ens del i arvet.
Exempel:
A är förälder till B, C och D. A säljer ett hus till B för 1 000 000 kronor. Huset är egentligen värt 1 200 000 kronor. Detta innebär att B får 200 000 kronor av sin förälder A (1200–1000= 200). Eftersom denna transaktion inte ingår i underhåll av barn eller bör vara att se som en "vanlig gåva" räknas med all sannolikhet det förmånliga köpet som förskott på arv.
När B,C och D sedan ska få sin del av arvet kommer B:s del minska med 200 000 och fördelas mellan C och D. Om alla skulle ha fått mindre än 200 000 var kan B behöva återge kontanter på ett belopp som täcker mellanskillnaden mellan hans och de andras arvslott.
Sammanfattat svar.
Svaret beror helt på vilket pris ni tänkte köpa huset för. Om ni betalar marknadsvärdet på huset blir det ett helt vanligt fastighetsköp vilket innebär att din relation till föräldrarna blir irrelevant. Du och din sambo behandlas som vanliga spekulanter.
Om ni inte betalar marknadsvärde kan mellanskillnaden mellan ert och marknadsvärdet ses som förskott på arv. Detta innebär att den mellanskillnad som uppkom avräknas mot din senare arvslott. Om mellanskillnaden (förskottet på arvet) är större än din senare arvslott kan du behöva återbära en del av värdet. Om t.ex. mellanskillnaden är 500 000 men den senare arvslotten är 400 000 måste du återbära 100 000 kronor (6 kap. 4§ Ärvdabalk).
Oavsett värde måste ni dock skriva köpehandlingarna och följa all formalia enligt antingen 4 kap. 1§ Jordabalkalternativt 6 kap. 4§ Bostadsrättslag.
Om du och din sambo önskar vidare hjälp i detta ärende, eller ett helt annat ärende, är ni varmt välkomna att kontakta Lawlines Juristbyrå eller gratis telefontjänster.
Vänligen
