Fråga om vad som händer när det skett en felaktig rättelseanmaning från hyresvärden
Hej
Jag har skriftligt tillstånd från min hyresvärd att jag får hyra ut min lägenhet i andra hand. Jag flyttade in till min kille under tiden jag hyrde ut den och var folkbokförd på hans adress.
Nu har jag fått brev från min hyresvärd via advokatbyrå att jag måste lämna min lägenhet inom tre månader pga att jag har hyrt ut den olagligt/utan tillstånd.
När jag ringde dem för att kolla detta så sa min hyresvärd att advokatfirman har fått i uppdrag att kolla alla deras hyresgäster som inte är folkbokförda på den adressen där man hyr sin lägenhet och att de ska kontakta advokatfirman iom att det har skett ett misstag. Jag ska alltså inte bli uppsagd.
Min fråga: Iom att jag nu har fått skriftlig uppsägning så borde den vara ogiltig? Borde jag kräva en skriftlig rättelse av denna uppsägning? Finns det risk att jag hamnar på nån slags "svartlista" i fall de tabbar sig och inte tar bort den felaktiga uppsägningen?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga
Det som reglerar hyresförhållandet är 12 kap. jordabalken (JB)
Allmänt om andrahandsuthyrning
Enligt 12:39 JB får en hyresgäst inte upplåta lägenheten i andra hand till någon annan för självständigt brukande. Om hyresvärden inte samtycker till andrahandsupplåtelse kan man be om tillstånd av hyresnämnden, 12:40 JB.
Det avgörande är om lägenheten är uthyrd i andra hand till någon som har rätt att självständigt bruka den. Det krävs inte förstahandshyresgästen mottar något vederlag från andrahandshyresgästen för att det ska vara fråga om en andrahandsupplåtelse.
Hyresrättens förverkande pga otillåten andrahandsupplåtelse
Det framgår av 12:42 1 st. 3 pt. JB att andrahandsupplåtelse utan samtycke eller tillstånd, och när hyresgästen inte kan visa någon giltig ursäkt, utgör grund för förverkande, vilket innebär att hyresvärden är berättigad att säga upp hyresavtalet i förtid.
En förutsättning för att hyresrätten ska vara förverkad krävs det att hyresvärden senast två månader från att han/hon fick kännedom om den otillåtna andrahandsupplåtelsen skickar rättelseanmaning till hyresgästen, 12:43 JB. Det är först när hyresgästen underlåter att vidta rättelse som hyresrätten anses förverkad.
Besittningsskydd
En hyresgäst åtnjuter ett direkt besittningsskydd som innebär att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet, 12:46 JB. Det finns undantag då det direkta besittningsskyddet inte gäller, pt 1–10.
Folkbokföring
Enligt folkbokföringslagen ska du vara folkbokförd där du anses vara bosatt. Enligt 6–7 §§ folkbokföringslagen anses en person vara bosatt på den fastighet som denne regelmässigt tillbringar sin dygnsvila.
Bedömning i ditt fall
Det finns alltså inget krav för dig att vara folkbokförd i din hyresrätt. Kravet är istället att du ska vara folkbokförd där du är bosatt. Med det sagt, kan hyresvärden neka dig förlängning med hänvisning till att du inte är i stort behov av bostadslägenheten om du är bosatt någon annanstans än i hyresrätten, vilket kan falla under 12:46 pt 10. Ditt direkta besittningsskydd kan därför försvagas i och med att man inte är bosatt i sin hyresrätt.
I ditt fall har grunden för förverkandet varit en otillåten andrahandsupplåtelse. Av informationen du har lämnat i din fråga kan den omständigheten att du inte är folkbokförd i din hyresrätt inte tolkas som att du hyr lägenheten ut i andra hand. Förverkandegrund föreligger alltså inte och hyresvärden har alltså inte rätt att säga upp avtalet i förtid på den grunden.
Rättelseanmaning är till för att hyresgästen ska kunna rätta sig när det föreligger ett förhållande som stridet mot hyreslagen. Om ett sådant förhållande inte föreligger finns det inget att rätta sig efter, varför rättelseanmaningen är, enligt min mening, utan verkan. Det kan dock vara praktiskt att underrätta hyresvärden att du bestrider anklagelsen om otillåten andrahandsuppmaningen på den grunden att det förhållandet som han/hon gör gällande inte föreligger, som du uppger redan har gjort.
Om du bestrider uppsägningen måste hyresvärden hänskjuta tvisten till hyresnämnden som får avgöra tvisten, 12: 49 JB. Det finns inget alltså inget att "ta bort". Rättelseanmaningen utgör endast en omständighet som måste föreligga för att hyresvärden ska kunna säga upp avtalet i förtid, och du hamnar inte på någon "svartlista" för att den är kvar.
Med vänliga hälsningar,
